Впрочем, вопрос доступности является наиболее сложным, и особенно для дотационных регионов - как наша область. Возводя «доступное жилье» в рамки нацпроекта, российский президент отчетливо понимал, что при его реализации возникнет много трудностей. И подчеркивал как социально-экономическое, так и политическое значение данного шага, ведь очень многое зависит от властей - местных и региональных. Чтобы построить дом, нужны не только земля, дороги, коммуникации, но и благоприятный климат, то есть необходимо уменьшать всевозможные административные барьеры и препоны, мешающие строителям. В тех регионах, где местные власти эти проблемы решают, строительство жилья бьет рекорды. У нас же, как было озвучено в минувший вторник на совещании в министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Амурской области, намеченная на 2008 год программа ввода жилья будет сорвана. Яркий пример того, как нелегко воплощается в жизнь национальный проект на севере и юге Приамурья, - это Шимановск и Благовещенск. * * * «Доступное» жилье по-шимановски Ситуация с ветхим аварийным жильем в Амурской области остается критической. У нас его в 10 (!) раз больше того объема жилья, что ежегодно вводится в эксплуатацию. И самая удручающая ситуация - в Шимановске. 25 тысяч квадратных метров! Такого количества развалюх на душу населения, пожалуй, нет ни в одном населенном пункте области. Это деревянные бараки постройки еще 1910 - 1960-х годов, имеющие стопроцентный износ. Проживание в таких трущобах невозможно ни по социальным, ни по санитарным нормам и представляет угрозу обитающим здесь людям. Ежедневно по личным вопросам к мэру Шимановска Павлу Березовскому обращаются десятки горожан. Самая болевая точка для местных властей - предоставление жилья, ведь за последние 15 лет в городе не возвели ни одного дома. Даже не верится, что всего полтора десятилетия назад тут кипело строительство. Одна за другой росли красивые, современные даже по нынешним меркам многоэтажки. Шимановск должен был стать промышленной базой БАМа с населением в 200 тысяч. И для этого делалось все. Были созданы крупные промышленные объекты, в том числе Шимановский комбинат строительной индустрии, где комплексно производились железобетонные блоки, другие строительные материалы для всего участка магистрали. Сегодня на месте большинства заводов руины. А от ОАО «Баминдустрия» городу остался «в подарок» долгострой - 162-квартирный жилой дом, состоявший из девяти- и семиэтажных блок-секций. Прежним руководством города рассматривался вопрос о поэтапном вводе дома в эксплуатацию, но, как и многие другие начинания, это не удалось осуществить. Единственная надежда была на то, что незавершенные дома включат в областную целевую программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Администрация Шимановска не могла добиться этого больше десяти лет. - Наконец в 2003 году это стало реальностью. Но когда провели полное обследование и появилось заключение, что объект находится в предаварийном состоянии, наш долгострой исключили из целевой программы, - пояснила заместитель мэра Шимановска по экономическому развитию Светлана Зорина. - И дома продолжали дальше разваливаться... Цена объекта... Будучи исполняющим обязанности мэра Шимановска, Павел Березовский решает навести порядок со «стройкой». Новый руководитель города стоял перед дилеммой: если разбирать бетонные «коробки», где на это взять деньги? Только на то, чтобы снести дома, требовалось порядка 30 миллионов рублей. Если достраивать, нужен инвестор. Сам муниципалитет не мог выступать заказчиком строительства - не было ни лицензии, ни средств. Единственный возможный вариант - выставить объект незавершенного строительства на продажу. Тем более что в Приамурье создали Государственный жилищный фонд при губернаторе Амурской области. Появилась альтернатива уже существующим механизмам банковского ипотечного кредитования. Жилищный фонд позволил бы улучшить жилищные условия как раз тем слоям населения, для которых банковская ипотека непосильна. Фонд предлагает социальную ипотеку - это кредит под 7% годовых с рассрочкой до 25 лет. Кроме того, не требуется вносить первоначальный взнос. Появилась реальная возможность сдвинуть с мертвой точки жилищную проблему в городе и переселить десятки семей из ветхих бараков в новые квартиры. В середине августа 2007-го мэр обращается в городской Совет народных депутатов с просьбой внести изменения в график приватизации муниципального имущества. 30-го числа того же месяца получает положительное решение депутатов. После этого комитет по управлению муниципальной собственностью заключает договор с ООО «Оценка имущества» города Свободного на проведение независимой оценки стоимости незавершенного объекта. Независимый оценщик совокупное незавершенное строительство вместе с земельным участком оценил в 56 тысяч 428 рублей. Продан объект с аукциона за 106 тысяч 891 рубль. Почему так дешево? Да потому, что бетонные «коробки», простоявшие десятки лет, были в удручающем состоянии. Из лабораторного заключения: «Лестничных маршей нет. Кровля отсутствует. Постоянный поток воды затапливает подвалы и приводит к разрушению фундамента...» По результатам осмотра экспертов в 2004 году дома надо было срочно демонтировать либо достраивать, укрепляя нижнюю часть, а это работы трудоемкие и затратные. Поэтому стоимость незавершенного объекта была невысокой. Впрочем, простым жителям города это даже на руку. Ведь чем выше стоимость «незавершенки», тем дороже квадратный метр будущего жилья. Если бы объект с учетом стоимости земельного участка был оценен, допустим, в миллион рублей, тогда существенно возросла бы и стоимость квадратного метра. А это легло бы тяжелым бременем на людей - ипотека будет в два раза дороже. Где бы ни возводился дом (в Шимановске или Благовещенске), надо исходить из реальной ситуации, учитывать, что людям, получившим квартиры, придется выплачивать не только ипотеку, но и коммунальные услуги. Еще им надо на что-то содержать семью. Зарплаты в том же Шимановске ниже, чем в Благовещенске, а плата за жилье выше в полтора раза. После получения компетентного заключения независимого оценщика комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города объявил решение о проведении аукциона по продаже всего незавершенного объекта. Государственный жилищный фонд при губернаторе Амурской области не принимал в нем участия, так как создан в форме автономного учреждения, не имеет собственного имущества и призван решать другие задачи. Победителем аукциона признали ООО «Основа». К слову, компания специально была создана для осуществления строительства, предоставления жилья на принципах социальной ипотеки в соответствии со стандартами, определенными правительством Амурской области. Став владельцем объекта, «Основа» от своего имени заключила договор с подрядчиками - ЗАО «Амурстрой» и Строительной компанией N 1. Администрация выступила соинвестором строительства, перечислив по договору 33 миллиона рублей. 30 миллионов были привлечены за счет участия в областной программе по переселению из ветхого и аварийного жилья, а три - за счет бюджета города. ...и «квадрата» в реалиях - Мы заключили договор на реконструкцию объекта с ЗАО «Амурстрой» и Строительной компанией N 1, потому что они производят строительство квартир под ключ, передают людям жилье с чистовой отделкой, - рассказал руководитель ООО «Основа» Константин Никулин. - Семья, которая идет по соципотеке, или молодая семья, вселившись, может жить по меньшей мере пять лет, не делая никакого ремонта. Обои, линолеум, в ванной и туалете на полу керамическая плитка. Установлены современная сантехника, розетки, электроплита, тепловые радиаторы, металлопластиковые окна - все по современным стандартам. И планировка удобная. В трех- и четрыхкомнатных квартирах по два балкона. «Таких квартир у нас в Шимановске никто никогда не строил и не сдавал», - говорят горожане. Тем не менее сегодня почему-то раздаются обвинения, якобы администрация Шимановска «мощно переплатила»: мол, 20 тысяч рублей за квадратный метр - цена, явно завышенная с точки зрения местного рынка жилья. Такие рассуждения, по меньшей мере, некомпетентны. Во-первых, есть приказ Министерства регионального развития РФ, где четко сказано: в Амурской области на первый квартал 2008 года цена за квадратный метр жилья установлена в размере 21 тысячи 900 рублей. Администрация же города, объявляя конкурс, установила цену в пределах 20 тысяч рублей за квадратный метр уже с чистовой отделкой. - Мы понимали, что социальные очередники чистовую отделку и еще дополнительные расходы просто не потянут, - аргументировал мэр Шимановска Павел Березовский. Во-вторых, что касается рынка жилья. 13 тысяч 700 рублей за квадратный метр - не себестоимость жилья. Это только стоимость строительных работ, то есть деньги, которые должны по договору перечислить компании «Амурстрой» за выполненную работу с учетом каждого метра. Плюс еще были другие расходы. Цена жилья на вторичном рынке Шимановска 13 - 14 тысяч рублей за квадратный метр. При этом возраст самого «молодого» дома в городе превышает 15-летний рубеж. Однако за последние годы здесь никто не продавал квартир. По цене 13 - 14 тысяч рублей за «квадрат» можно приобрети жилье только в домах старше 20 лет и более. А тут речь идет о новых квартирах! И к тому же под ключ! Хотели как лучше Сегодня первый из трех объектов, составлявших прежде единый незавершенный комплекс - шестиэтажный дом N 56/3, - обрел право на жизнь. А у 54 семей - столько квартир в новостройке - появилась реальная возможность справить новоселье. Оно должно было состояться первого июня. Но не состоялось. Не состоялось вопреки ожиданиям многих семей и администрации города, которая провела громадную работу, чтобы предоставить людям социальное жилье. Не состоялось к огромному разочарованию строителей, которые работали с большим энтузиазмом и сегодня не могут получить заработную плату. Не состоялось вопреки ожиданиям жилищного фонда, в планах которого было распространить положительный шимановский опыт в реализации мер государственной поддержки социально незащищенных слоев населения во всех районах области. А порадоваться есть чему. - Этот проект социальный. И при его осуществлении были соблюдены все требования современного законодательства в части конкурса, аукционов и так далее. Мы рассчитывали, что наш пример возьмут на вооружение не только районы Амурской области, но и регионы Дальнего Востока. Такого, как в Шимановске, чтобы люди так социально выгодно получали жилье, нет ни в одном из дальневосточных городов, - констатировал начальник юридического отдела Государственного жилищного фонда при губернаторе Амурской области Павел Сафонов. Впервые с постперестроечных времен в Шимановске горожанам выделили бесплатно 20 квартир! Власти рассудили здраво. Ипотека хоть и социальная, но деньги возвращать государству людям придется. На четверть века рабочий человек должен впрячься, экономить последние копеечки. Молодым семьям это выгодно. У них есть шанс, что часть денег спишут при рождении первого ребенка, потом второго. Но зачастую в ветхих бараках живут не молодые семьи, а те, кто уже отстоял в очереди по 20, а то и 30 лет. Эти люди давно отработали свое, потеряли здоровье. Ветераны, инвалиды не могут взять даже социальную ипотеку, потому что с пенсии ее не выплатить. Да им никто не даст - время упущено. К чести администрации Шимановска - там сделали все возможное, чтобы таким людям квартиры предоставить БЕСПЛАТНО. Плюс социальная ипотека. Появилась реальная возможность реализовывать меры государственной поддержки социально незащищенных слоев: жильцов из всех одиннадцати аварийных бараков переселить в нормальные современные квартиры. А кто-то может приобрести квартиру у «Основы» и за свой счет. Какой здесь криминал?! Однако мэрию засыпали проверками. - Нас постоянно одолевают проверяющие и контролирующие органы. Сделали доброе дело, а чувствуем себя виноватыми, словно преступники, - недоумевает Светлана Зорина. За трудовой героизм лишили зарплаты - Наши люди проявили в труде настоящий героизм. Это был урок для других, как надо правильно строить сегодня, - с гордостью говорит руководитель строительной компании «Амурстрой» Александр Синьков. - Работали, как говорится, с листа. При этом соблюли абсолютно все строительные нормы и правила, юридические процедуры. Провели повторные исследования, подготовили проектно-сметную документацию и только после этого стали усиленно работать на этом объекте. Фундамент под домом пришлось переделать полностью - на все 100 процентов! Причем это делали зимой. Строители работали в невероятных условиях, с большим энтузиазмом. Любой подобный объект делается в течение двух-трех лет. «Амур-строевцы» сделали реконструкцию за полгода. Но вместо благодарности попали под «перекрестный огонь». Скандальная ситуация вокруг деятельности жилищного фонда рикошетом ударила и по престижу строительной компании. Следственное управление областной прокуратуры делало проверку прохождения средств, предназначенных на строительство шимановского долгостроя. Никаких финансовых нарушений не выявили. Тем не менее дом до сих пор не введен в эксплуатацию. Семьи маются в бараках, страдая от неопределенности: въедут ли они когда-либо вообще в свои квартиры? Надо торопиться, начинать реконструкцию фундамента второго девятиэтажного дома. Мы живем не в Краснодарском крае: лето у нас короткое, зимы холодные, а в северных районах тем более дорог каждый теплый день. Однако все работы прекращены. Пока не введен первый дом, о строительстве второго не может быть речи. Сегодня ясно: ввод в эксплуатацию второго дома, который намечен на 1 июля 2009 года и которого дожидаются обитатели бараков, не состоится. Создается впечатление, что тем, кто тормозит процесс и рождает новые слухи, абсолютно безразличны проблемы простых людей. Хотя дом «под арестом», однако начисление за все коммунальные платежи идет. Капают денежки и за просрочку в сдаче дома, и в переселении - это все в итоге войдет в стоимость квадратного метра, ляжет на те семьи, которые сегодня не могут вселиться в свои квартиры. Вот так сегодня в Шимановске решается «квартирный вопрос» - самая острая и злободневная проблема этого северного города Приамурья. * * * Благовещенский вариант Отдаленный северный район - не показатель для всей области. Может, на юге - в столице Приамурья - ситуация с воплощением в жизнь национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» лучше? Нет! Оказывается, и в Благовещенске программа ввода жилья реализуется с серьезными проблемами. Этот вопрос поднимался 24 июня на расширенном совещании в министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Амурской области. На нем присутствовали работники министерства, руководитель государственного строительного надзора, представители компаний, осуществляющих застройку в областном центре. Это АНК, ОАО «Благовещенскстрой», ЗАО «Амурстрой», ООО «Россия», «Хуафу», «Буреяжилпромстрой», «Презент-инвест» и другие компании. К общему удивлению, представители администрации Благовещенска на совещание в минстрой не пришли. Хотя были приглашены. Между тем разговор состоялся откровенный, темы поднимались злободневные. По чьей вине буксует один из важнейших приоритетов социально-экономического развития в главном городе Приамурья? И что мешает строителям вводить больше жилья? Нет системы Считается, что в Благовещенске созданы все предпосылки для успешной реализации программы «Доступное и комфортное жилье». Почему тогда план реализации национального проекта на территории города оказался невыполненным? Чтобы сделать жилье по-настоящему доступным, надо решить ряд серьезных проблем. - Для нас самое больное место - время прохождения согласований по проектам планировки межевания от начала исходных данных до получения постановления градостроительных планов. Этот процесс затягивается на год и более. Очень злободневны вопросы объединения участков земли с разным видом собственности. Работа, связанная с земельными вопросами, согласованием и прочими вещами, занимает больше времени, чем само строительство дома, - говорит заместитель генерального директора ООО «Россия» Елена Парунова. С этим согласны и представители Амурской нефтяной компании. Еще в начале прошлого лета у них состоялись публичные слушания по застройке участка, и только недавно АНК получила градостроительные планы по этим слушаниям. Целый год ждали! - Новые законы вводятся, но чиновники на местах к этому не готовы. В мэрии недостаточно информации для выдачи исходных данных по планировке межевания, - говорили участники совещания. - И эти неувязки значительно осложняют работу строителям. В «России», АНК, «Амурстрое» и других строительных компаниях уверены: рычаги, чтобы ускорить этот процесс, у местной власти имеются. Допустим, если есть утвержденный проект межевания и речь идет о целом микрорайоне, необходимо составить гарантийное письмо, и ряд вопросов можно решить позже, чтобы не затягивать сдачу объектов. Застройщики и чиновники должны работать в одних программах, масштабах и единой системе координат. Для этого вся система учета должна быть в электронном виде и приведена к единому знаменателю. Техусловия не получить Еще один камень преткновения - выдача технических условий на подключение к электро- и теплоснабжению для получения разрешения на строительство. Особенно остро стоит вопрос с последним. Благовещенская ТЭЦ не в состоянии обеспечить все новостройки теплоснабжением. Филиал ОАО «ДГК» «Амурская генерация» отказывает в подключении строящихся объектов к источникам теплоснабжения. АКС обязывает строителей выполнять перекладку сетей, закупать дорогостоящее техническое оборудование. Но ведь прокладка коммуникаций - это не только забота застройщиков, но и муниципалитета. Однако городские власти не торопятся ее решать. - Уже не один год встречаемся в администрации, озвучиваем проблемы, а воз и ныне там. Мы, строители, варимся, как говорится, в собственном соку, кто как выплывет. А квадратные метры от нас требуют, чтобы отчитаться, как выполняется «программа партии и правительства». При этом помощи со стороны администрации практически никакой, - высказывали недовольство участники встречи в минстрое. Давят тарифами С 1 января 2008 года в Благовещенске утверждены новые тарифы на подключение новостроек к сетям коммунальной инфраструктуры. Если в 2007-м тариф на теплоснабжение за 1 гКал/час составлял 1,5 миллиона рублей, то в нынешнем году увеличен до 3,96 миллиона. Эти суммы будут поступать на реализацию инвестиционных проектов городской администрации по развитию инженерных коммуникаций города. Но сетедержатели отдельно включают застройщикам затраты на обновление старых и прокладку новых сетей. Все эти затраты отразятся на стоимости одного квадратного метра жилья. И от этого очень серьезно пострадают жители Благовещенска и области. Без аукционов Но самая большая проблема - отведение земельных участков для жилищного строительства. В городе идет настоящая битва за стройплощадки. Аукционы на земельные участки под строительство не проводятся. Земельный кодекс с 1 октября 2005 года обязал субъекты Федерации и муниципалитеты проводить аукционы по продаже земли или заключение договора аренды под строительство жилья. Такой аукцион проводится только в отношении земель, прошедших государственный кадастровый учет, инженерные изыскания, на которые получены технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, произведена плата за подключение, где снесено ветхое и аварийное жилье. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает орган местного самоуправления - городская администрация, которая должна полностью подготовить участок на аукцион. Однако еще ни одна строительная организация не получила земельный участок под строительство через аукцион. - По сути, мы работаем за счет старых земельных запасов, - говорит заместитель генерального директора ЗАО «Амурстрой» Василий Абросимов. - Все застройщики возводят объекты на земельных участках, выделенных под строительство еще до 2005 года. Это в основном та часть города, где ветхий и аварийный жилой фонд, очень большой снос. Расселение жильцов ветхих домов на ранее полученных строителями площадках по-прежнему ложится грузом на их плечи и на себестоимость «квадратов», стремительно дорожающих каждый год. Годы ожидания В городских средствах массовой информации сообщалось, что в июне в Благовещенске переселят 54 семьи из домов, относящихся к ветхому и аварийному фонду. Между тем на совещании было озвучено, что в городе до сих пор нет списка жилых домов, которые признаны ветхими и аварийными. - Согласно Земельному кодексу, такие земельные участки должны выставляться на аукцион. Но в Благовещенске они пока застраиваются лишь одной фирмой - «Презент-инвест», - возмущены члены ассоциации строителей Амурской области. - И президент, и председатель российского правительства говорят о том, чтобы убирать административные барьеры, а у нас выходит все наоборот - появились новые препоны, которые только увеличивают сроки строительства и затраты на него. Легче дом построить, чем получить разрешение на его строительство. Ярким примером того, как руководство города заинтересовано в том, чтобы в городе больше и скорее вводилось новое жилье для людей, может служить ЗАО «Амурстрой». Старейшая в области строительная компания уже в который раз получила неправомерный отказ на выдачу разрешения на строительство жилого дома в третьем микрорайоне. Предварительное согласие мэрии и договор аренды земельного участка в 404-м квартале подписаны еще в 2004 году. Все в рамках закона - согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Однако город отказывает в выдаче разрешения. - Мы дважды подавали в мэрию такое заявление - выдать разрешение на строительство жилого дома в 404-м квартале, - говорит Василий Абросимов, - и дважды получали отказ. Абсолютно неправомерный. Поэтому вынуждены были обратиться в прокуратуру, а затем в суд с заявлением на незаконные действия благовещенского градоначальника. Но каждый раз с вводом объектов и получением разрешения на строительство все повторяется. Выходит, наша организация теперь всегда будет получать разрешение на строительство только через суд? Участники строительного рынка Благовещенска заинтересованы в благоприятном климате, который во многом зависит от местных властей. Они считают: всем застройщикам надо предоставить равные условия, как это делают власти в других регионах, например в Хабаровске. Нашим чиновникам есть у кого поучиться. Надо только захотеть. И тогда не только у соседей, но и у нас в Благовещенске будет вводиться больше жилья - долгожданного и доступного.

Возрастная категория материалов: 18+