Казалось бы, ситуация с «Россией» и ее дольщиками наглядно продемонстрировала амурчанам основные риски долевого строительства. А из материалов в СМИ, посвященных этой теме, можно было составить пошаговую инструкцию для начинающего дольщика. Однако недавний пример с «Амурпромстроем» показал — большинство обманутых амурчан не знают, к кому обращаться в случае возникновения проблем. 

Зоркое око минстроя

— Не стоит думать, что деятельность застройщиков сегодня никто не контролирует. Надзорные функции выполняет минстрой Приамурья, точнее — отдел государственного контроля за долевым строительством, — открывает встречу первый замминистра имущественных отношений Амурской области Эдуард Комирный. — Да, несколько лет назад в связи с реорганизацией структуры этого министерства данная функция была упущена. Отчасти из-за этого и возникла ситуация с «Россией».

После печально известных событий областные власти по поручению губернатора Приамурья занялись этим вопросом вплотную. Итог — специальный отдел в министерстве строительства и архитектуры Амурской области.

— Мы контролируем финансовое состояние застройщика: каким образом он расходует деньги, на какие цели идут средства. И так по каждому объекту, — уточняет начальник отдела государственного контроля за долевым строительством минстроя Приамурья Наталья Мельниченко. — Если мы видим, что деньги распределяются не так, как должно, то делаем запрос с требованием указать причину.

Когда специалисты видят, что застройщик пытается обмануть своих дольщиков, они направляют сведения о правонарушениях в прокуратуру.

Однако работой со строительными компаниями отдел контроля за долевым строительством не ограничивается. Сюда может позвонить любой амурчанин и узнать информацию о фирме, с которой собирается заключить контракт. Так можно выяснить, не задерживала ли компания сдачу предыдущих домов, не имеет ли долгов перед другими дольщиками. Телефоны отдела: 22-34-65, 22-34-66.

Кому не стоит доверять

Начинать подбор застройщика с консультации советуют и другие специалисты.

— Можно позвонить риелторам или юристам — они обычно в курсе ситуации и знают, какие из строительных компаний являются проблемными, — утверждает генеральный директор ЗАО «Амурстрой» Александр Синьков. — А можно и в интернете зайти на сайты застройщиков, и многое станет понятно.

Первое, на что необходимо обратить внимание при выборе застройщика, — разрешение на строительство конкретного дома. Если его нет, доверять компании не стоит, потому что нет никаких гарантий, что дом введут в эксплуатацию.

— Также у застройщика должна быть декларация, которая печатается после получения разрешения. В ней есть вся информация: когда началась стройка, когда закончится, сколько квартир в доме будет, — объясняет Александр Синьков. — Если таких документов нет, ни о каком договоре долевого участия и речи быть не может. Иногда, правда, компании изворачиваются: говорят людям, что оформят долевой договор, а сами делают предварительный договор, об инвестировании. Это разные вещи, соответственно, разные степени риска, и важно осознавать, какой именно документ ты подписываешь.

— У меня, как и у каждого, наверное, специалиста, который работает в жилищной сфере, есть собственный список компаний, куда бы я пошел в первую, во вторую и в последнюю очередь, — добавляет юрист, президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский. — Критериев для отбора несколько. Первое и самое главное — это, как уже сказали, разрешение на строительство. Если его нет, то даже думать не надо, сразу уходить. Также имеет значение и возраст компании. Если она появилась на рынке меньше года назад, я бы ей не доверился. Если пять лет — стоит подумать. Ну а если более 10, это уже определенная гарантия: дом сдадут.

Не лишним, по словам юриста, будет просмотреть проектные декларации домов, которые застройщик уже сдал. Если в документах были изменения по срокам сдачи, риск того, что ваш дом не достроят в обещанное время, значительно увеличивается.

Кстати, участники круглого стола признались, что свой «черный список застройщиков» есть у каждого из них, однако называть недобросовестные фирмы поименно отказались.

«Заберите ваши деньги!»

— А еще грамотный и порядочный застройщик не будет брать с вас деньги, пока договор не зарегистрируют в юстиции, — комментирует Александр Синьков. — А то ко мне как-то прибежала женщина и говорит: «Александр Николаевич, я вам деньги принесла!» Я ей объясняю, мол, так и так, сначала мы должны договор зарегистрировать, мы не имеем права просто так деньги принимать. А она: «Я вам верю, я же от всей души!» Я ей и говорю: «Да зачем мне твоя душа? Я по закону работаю».

— Да, к нам обращались люди, совершившие подобные ошибки. Удивительная доверчивость: застройщик заявил им, что поскольку дом не готов, они сейчас подпишут договор и отдадут ему деньги, а когда дом построится, дольщики получат соответствующие документы на квартиру. Так делать ни в коем случае нельзя! — подчеркивает Наталья Мельниченко. — Если договор не зарегистрирован в соответствующих органах, мы просто не имеем полномочий, чтобы защитить права таких дольщиков. Кстати, за прием денег у человека до регистрирования договора в управлении Росреестра по Амурской области компания должна заплатить штраф — 500 тысяч рублей. Поэтому добросовестная компания не станет брать деньги раньше, чем документы вернут из юстиции. Если же вас первым делом просят внести средства, стоит насторожиться — возможно, это мошенники.

Что мешает достроить дом

А как же быть тем, кто уже заключил договор долевого строительства, а позже понял, что дом не сдадут в срок? Как правило, в этом случае застройщик начинает рассказывать несостоявшимся новоселам о непредвиденных обстоятельствах, бумажной волоките или даже внезапном коварстве со стороны чиновников, не позволивших сдать дом без детской площадки (последнюю версию и выдали дольщикам «Амурпромстроя»).

— То, что дом не принимают из-за отсутствия песочницы и качелей, которые нельзя вкопать зимой, — глупость, — категорично заявляет Александр Синьков. — Понятно, что без благоустройства никакой дом сдать нельзя. Но у нас такой климат, что вести эти работы можно только в летний период. Поэтому на территории Приамурья действует областное постановление. Согласно ему застройщик, который хочет сдать зимой дом без благоустроенной территории, должен написать гарантийное письмо и летом выполнить эти работы. Тогда администрация дает добро на ввод дома, а с июня компания устанавливает детские площадки, высаживает деревья и так далее.

Тогда есть ли риски, которые могут появиться независимо от работы застройщика и помешать ему сдать дом?

— Да нет таких рисков вообще! Если в компании грамотные специалисты и отлаженный механизм работы, дом всегда можно сдать в срок, — утверждает Александр Синьков. — Просто, перед тем как приступить к работе, нужно провести большую подготовку. Рассчитать все и вся, подготовить документы, разработать нормальный план работы. Чтобы сдать вовремя дом, нужно просто сразу правильно определить срок сдачи. Форс-мажоры, которые действительно могут помешать компании достроить объект, — землетрясения, наводнения, — прописаны в законе. А остальное — обычные отговорки.

Спасательный круг и финансовое утешение

Если дольщику становится понятно, что дом не будет сдан вовремя, у него есть несколько вариантов действий.

— В первую очередь необходимо обратиться в отдел контроля за долевым строительством, — комментирует Эдуард Комирный. — Чем раньше вы это сделаете, тем больше шансов заставить застройщика выполнить свои обязательства в срок.

Кроме того, в области работает общественная организация «Дольщик Амура».

— Мы создавали ее в первую очередь для защиты интересов пострадавших от действий «России», однако сейчас наши активисты помогают и другим дольщикам, попавшим в трудные ситуации, — рассказывает одна из участниц организации, обманутая дольщица «России» Елена Щетинина. — У нас есть юристы, которые могут дать совет, посмотреть документы. Но чаще к нам обращаются люди с просьбой дать совет: стоит ли доверять той или иной компании, можно ли отдать ей свои деньги.

«Дольщик Амура» также сотрудничает с отделом контроля за долевым строительством, поэтому сообщения о задержке строительства и другие жалобы в итоге все равно попадают к специалистам минстроя.

Не стоит забывать и о том, что за задержку сдачи дома человек вправе потребовать у строительной компании денежную компенсацию.

— В законе прописаны штрафные санкции, и они весьма неплохие. Но, как правило, когда люди подают иск, суд в одностороннем порядке сокращает эти суммы, — рассказывает Виталий Злочевский. — В среднем за квартал взыскивают около 30—50 тысяч в пользу конкретного дольщика, плюс расходы, которые он понес по судебному процессу.

Кроме того, истец вправе потребовать покрыть расходы на арендное жилье. Однако суд примет этот аргумент в том случае, если жилец заключал с владельцем квартиры договор найма — в противном случае доказать расходы на жилье не получится.

— Иногда целесообразнее написать претензию застройщику, и если руководство компании дорожит своей репутацией, они предпочтут выдать компенсацию, а не доводить дело до суда, — добавляет Виталий Злочевский.

— Бесспорно, у нас имеются проблемы с недобросовестными застройщиками, однако мы единственный регион от Урала, где эти проблемы так или иначе решаются, — подчеркивает Эдуард Комирный. — В ДФО есть субъекты, где помощь вообще не оказывалась или носила формальный характер: людям раздали по сто рублей, областное правительство провело совещание, пожурило прокуратуру, и на этом все. А мы акцентировали на этой проблеме областных специалистов из минстроя и других ведомств. В итоге сегодня амурчанам есть к кому обратиться за информацией о застройщике и есть кому контролировать работу строительных компаний. Главное — ответственно подойти к выбору фирмы и не полениться узнать о ней побольше информации.

Сомнительная страховка

Одно из последних нововведений в сфере долевого строительства, призванных обезопасить дольщиков от недостроев, — обязательная страховка дольщиков. В начале года Президент России Владимир Путин утвердил закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. По мнению разработчиков проекта, он должен был обезопасить будущих новоселов от недостроя. Однако аналитики и специалисты строительной отрасли в один голос уверяют: новый закон только ухудшит положение на рынке жилья.

Согласно документу, начиная с 2014 года застройщики будут обязаны страховать каждый объект долевого строительства, выбрав любой из трех предложенных вариантов: застраховать объект у коммерческого страховщика, взять поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС).

— Пытаться обезопасить дольщика таким образом просто глупо. У нас сегодня законов более чем достаточно, я вам больше скажу: я сегодня дом быстрее строю, чем все документы оформляю, — комментирует Александр Синьков. — А со следующего года, когда этот новый закон начнет действовать, я вообще не знаю, сколько застройщиков в области останется. Три? Четыре? Получается, теперь я, чтобы построить дом, должен взять у банка поручительство. И деньги будут значительные: сумма должна быть не меньше средней рыночной цены за метр, умноженной на количество квадратов всех квартир. И пока я строю, будут капать банковские проценты. Понятно, что они потом лягут в себестоимость жилья — так вы представляете, на сколько тогда цена за метр подскачет?!

Оформление страховки у коммерческих страховщиков грозит теми же расходами. Общество взаимного страхования — тоже не лучший вариант. Согласно документу, члены обществ должны будут принимать на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. То есть проект предлагает застройщикам скидываться на покрытие убытков, причиненных недобросовестными компаниями. Причем те, кто выполняет свои обязательства и сдает дома вовремя, ничего не выигрывают от «страховки». В итоге для добросовестных застройщиков такой взнос является лишь дополнительной статьей расхода.

— Сейчас мы ведем переговоры с московскими специалистами, потому что закон можно прочитать неоднозначно, — говорит Наталья Мельниченко. — Надеюсь, до 2014 года в него удастся внести поправки.

Ипотечная защита

Неплохим фильтром для недобросовестных застройщиков является ипотека. Сотрудники банка проверяют строительные фирмы перед тем, как выдать средства заемщику.

— Взять ипотечный кредит на квартиру в строящемся доме можно только в том случае, если банк выдал аккредитацию застройщику. Наши специалисты проверяют наличие основных документов и обязательных разрешений у застройщика, — комментирует начальник отдела по работе с партнерами благовещенского отделения Сбербанка России Ксения Минарченко.

— Кроме того, мы аккредитовываем и сами объекты. Это делается для удобства наших клиентов. Если они собираются взять жилье в доме, который получил аккредитацию, ему не нужно искать промежуточный залог недвижимости или поручителей на время строительства его новой квартиры.

Но если аккредитацию фирмы получают большинство строительных компаний в Приамурье, то аккредитацию конкретных объектов — только малая часть. С одной стороны, это сужает выбор заемщика, у которого нет залога или поручителей, с другой — дает дополнительную гарантию того, что дом будет сдан. Сегодня подобной аккредитацией своих объектов в Благовещенске могут похвастаться лишь несколько самых известных фирм, например АНК, Амурстрой, Благовещенскстрой.

— Конечно, мы всячески стараемся обезопасить наших дольщиков, но если все же сложилась проблемная ситуация — нужно не тянуть, а сразу обращаться в банк, — добавляет Ксения Минарченко. — Задержка со сдачей дома не должна стать причиной задержки выплат по ипотечному кредиту. Но мы можем найти компромисс — предоставить отсрочку на несколько месяцев, составить индивидуальный график.

Бюджетная выплата для бюджетников

С начала этого года часть амурчан уже не сможет претендовать на компенсацию за выплату ипотечного кредита. В программу «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области на 2009—2013 годы» внесли изменения. Они коснулись самого распространенного вида поддержки — компенсации части расходов по уплате процентов по ипотечным кредитам. Теперь подать заявление на данную льготу имеют право только бюджетники.

Напомним, при оформлении этой компенсации область берет на себя оплату процентов в размере ставки рефинансирования Центрального банка (на сегодняшний день — 8,25 %). Такая выплата предоставляется только первые 3 года после оформления ипотеки. До последнего времени право на компенсацию имели все жители, зарегистрированные на территории Амурской области и заключившие кредитный договор не ранее первого июля 2009 года. Важное условие — сумма кредита не должна превышать двух миллионов, а жилье должно быть куплено и оформлено именно в ипотеку.

— С 2013 года этот вид поддержки стал более адресным: теперь ее предоставляют только работникам бюджетной сферы, а именно сотрудникам областных государственных или муниципальных учреждений, финансируемых за счет средств областного или местных бюджетов, — говорит специалист отдела финансирования социальных выплат и мер социальной поддержки минсоцзащиты Приамурья Нина Ицкова. — Однако все, кто получал социальную выплату или подал документы до 1 января 2013 года, будут получать компенсацию в полном объеме независимо от места их работы.

100 тысяч семей в России попали на сегодняшний день в число обманутых дольщиков. Количество проблемных многоэтажек достигло одной тысячи.

39 застройщиков занимаются возведением жилья на территории Приамурья. Практически все они работают в Благовещенске или в Благовещенском районе.