В строительной отрасли в России и в нашем регионе накопилось очень много нерешенных проблем, на которые обратили пристальное внимание только сейчас, в связи с принятием национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». На федеральном уровне приняты законы «О долевом участии в строительстве», Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы. Но не все подзаконные акты приняты на уровне федерации и в регионах. Поэтому реализация вышеназванных законов на сегодняшний день буксует. С принятием новых документов работа всей строительной отрасли в целом и в регионах в частности изменилась в худшую сторону. Проблемные вопросы строителей на местном уровне никто не решает. Появились новые административные барьеры, которые увеличивают сроки строительства, затраты на строительство, что влечет за собой повышение стоимости квадратного метра жилья. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в нашем регионе на сегодняшний день невыполним. Купить квартиру на первичном или вторичном рынке не имеют возможности около 85% амурчан. В очереди на улучшение жилищных условий в Амурской области стоит 18,5 тысячи семей. Только на зону БАМа приходится 73% аварийного жилья по Амурской области - это 143 тыс. кв. метров. На данный момент ветхими в Благовещенске признаны 813 жилых домов, а это более 60% всего жилого фонда! В этих условиях положение можно исправить только посредством четкого и жесткого государственного регулирования решения жилищной проблемы. В целях создания более реальных условий рыночной доступности жилья на период реализации нацпроекта, и особенно первого этапа по ликвидации жилищного кризиса, в стране необходимо законодательно установить фиксированные цены на 1 кв. м общей площади жилья (с ежегодной их индексацией), построенного за счет средств федерального и местных бюджетов. Эти цены не должны превышать себестоимость строительства более чем на 30%. На инвесторов, строящих жилье за счет собственных средств и кредитов банков, эти законодательные ограничения распространяться не должны. Такое решение окажет влияние на конъюнктуру рыночных цен. При этом нужно оставить свободный рынок коммерческого жилья и поощрять его развитие до уровня удовлетворения спроса имущих групп населения. В стране отсутствует общая политика, дающая возможность сделать доступным жилье для граждан России через снижение стоимости 1 кв. м. Поэтому в дополнение к жилищному национальному проекту Минэкономразвития должна быть разработана и реализована программа, обеспечивающая доступность жилья. Развитие жилищного строительства сдерживает несовершенство законодательной базы - как на федеральном уровне, так и на региональном. Административная реформа привела к тому, что возникло много новых структур и резко увеличилось число необходимых согласований. Национальному проекту нужна местная программа с конкретным наполнением «Доступное и комфортное жилье для жителей Амурской области» и подпрограммы, которые будут обеспечивать ее реализацию: 1. «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в Амурской области»; 2. «Ипотечное кредитование граждан Амурской области»; 3. «О градостроительной деятельности в Амурской области». Необходимо также внести изменения и дополнения в закон Амурской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в г. Благовещенске». На Госсовете о жилищном строительстве Президент РФ Владимир Путин говорил: «Я хочу обратиться к правительству и руководителям регионов РФ и к законодателям, прежде всего к депутатам законодательных собраний в регионах, - нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере. Ничего невозможно добиться! На уровне кланов, я иначе назвать не могу, все стопорится, не пускают, не дают развиваться бизнесу в этой сфере. Обращаю внимание: эффективность работы с нацпроектами станет своего рода критерием, во всяком случае, одним из важнейших критериев оценки власти на местах». Высказывания президента в полной мере относятся и к нашим руководителям региона, органов местного самоуправления. Административные барьеры в лице чиновников, так или иначе влияющих на ход дела - ускорить его или, наоборот, затормозить, - существуют и в наших местных органах власти. Некоторые стройки начинаются почти через два года, после того как получена первая подпись на документах. Дело в том, что на протяжении длительного времени практически во всех регионах России действовала схема: застройщик искал «пятна» под строительство сам, готовил пакет исходно-разрешительной документации, проводил инженерные изыскания - короче говоря, делал все то, что теперь по закону должны делать соответствующие муниципальные службы, которые оказались к этому не готовы. Например, постановлением мэра в июне 2004 г. организации был предоставлен земельный участок в аренду для производственной базы, которая находилась в собственности организации, заключен договор аренды на земельный участок под производственную базу. В июне 2005 года организация направляет в администрацию города заявление с просьбой изменить разрешенное использование земельного участка с производственной под жилую застройку. Затем выполняется эскизный проект, который утверждается архсоветом 28.09.2005 г. Согласно Градостроительному кодексу, вопрос об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования земельного участка подлежит обсуждению на публичных слушаниях на основании поступившего заявления от юридического лица. Администрация города должна провести публичные слушания в течение месяца, и мэр в течение трех дней принимает решение, которое подлежит опубликованию. Из института урбанистики поступило заключение 27.06.2005 г. об изменении разрешенного использования под жилую застройку. В июне 2006 г. из администрации получен ответ, что разрешенное использование земельного участка под жилую застройку не изменено, нужно проводить публичные слушания. Что, работники не читали закон, давая безграмотные ответы на заявления застройщика? Прошел год переписки, разрешения на строительство нет. Администрация города через год должна начать все с начала. На это нужен еще год, а организация несет затраты по аренде земельного участка, разработке эскизного проекта. Застройщик, чтобы не нарушать непрерывность строительного цикла (пошли сбои в работе), вынужден был на земельном участке, который находится в аренде, начать строительство жилого дома. А сегодня администрация города подала иск в арбитражный суд на организацию о «сносе незаконного строения», т. е. 45-квартирного дома, готового к сдаче в декабре. (Примечание: 19 октября ЗАО «Амурстрой» подало иск в областной арбитражный суд «о признании незаконными бездействия администрации г. Благовещенска» с просьбой обязать ее провести публичные слушания по вопросу изменения условно разрешенного вида использования земельного участка в 606-м квартале Благовещенска). Это один из примеров административных барьеров со стороны чиновников городской администрации, их некомпетентность в знании законов, что создает чрезвычайные трудности на пути к доступному жилью. Особые трудности сегодня у всех застройщиков - в получении земельных участков под строительство, т. е. в приобретении его в собственность или аренду. В 2006 году ни одна строительная организация не получила земельный участок под строительство через аукцион, потому что их не было. Все строительные организации строят объекты на земельных участках, выделенных под строительство постановлением мэра города до 2005 г. (с предварительным согласованием до 2005 г.). Это в основном та часть города, где ветхий и аварийный жилой фонд, где очень большой снос. При сносе жилых домов выкупаются земельные участки, которые находятся в собственности у граждан. Затем этот же земельный участок, который организация выкупает у собственника, передается в муниципальную собственность бесплатно. И организация заключает договор аренды на этот земельный участок с муниципальным образованием и платит за аренду своей же земли, т. е. этот земельный участок оплачивается дважды. Эти затраты ложатся на стоимость 1 кв. м жилья (где же это доступное, дешевое жилье гражданам России?). Приобрести земельный участок можно на так называемом вторичном рынке «пятен». А там кто продает? В большинстве земельные спекулянты, те, кто нахватал земельных участков до введения аукционов. Когда принимали соответствующие поправки в Земельный кодекс в декабре 2004 г., аукционы были введены только с 1 октября 2005 г. Подумайте, почему не сразу? Почему аукционы отсрочили на 9 месяцев? Ответ был получен: все эти 9 месяцев активно проходило целевое предоставление земельных участков. Иными словами, мэрам городов дали время «попилить» земельный фонд. Что они с удовольствием и сделали. Конечно, надо провести инвентаризацию всех земельных участков. Если строительство там не ведется, участки необходимо изымать и на конкурсной основе продавать или отдавать в аренду застройщикам. Без аукциона были предоставлены земельные участки фирмам: «Удача-Строй», «Презент», «Хуафу». Стоит поговорить о земельных участках, которые предоставлялись постановлением мэра «по предварительному согласованию сроком на три года» и по которым сейчас застройщикам отказывают в заключении договора аренды. Например, в мае 2003 г. постановлением мэра «О предварительном согласовании ОАО «Амурстрой» места размещения 3-этажной надземной автостоянки в 29-м квартале г. Благовещенска» был выделен земельный участок для разработки проектной документации. Этим постановлением заказчику нужно было заключить договоры с землепользователями и владельцами недвижимости. Организация выполнила проектирование, согласовала технические условия, заключила договоры с собственниками жилых домов на переселение в благоустроенное жилье, на что ушло более трех лет. В пролонгировании постановления «О предварительном согласовании» городской администрацией отказано, а значит, и в предоставлении земельного участка в аренду под строительство автостоянки будет отказано (т. к. постановление дается на 3 года, срок первого постановления закончился в мае 2006 года). Первая статья затрат застройщика по земельным участкам составляет 15% себестоимости в цене квадратного метра жилья. Немаловажным вопросом является вопрос переселения жильцов из муниципального жилья, попадающего под снос. Областной Совет народных депутатов принял закон Амурской области «О жилищной политике в Амурской области» N 38-ОЗ от 01.09.2005 г., в котором ст. 11 п. 6 гласит: «В случае выселения граждан из жилых муниципальных помещений согласно части 1 ст. 85 ЖК РФ в целях строительства жилья, предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется в соответствии со ст. 89 ЖК РФ за счет застройщика». То есть, если застройщик сносит такое жилье, он должен передать в муниципальную собственность равноценную квартиру для этих граждан, а городская администрация предоставляет эту муниципальную квартиру гражданам, попадающим под снос. Заключается с ними договор социального найма. Закон не работает, чиновники городской администрации -комитет имущества - действуют по своему усмотрению. Вторая статья затрат - проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы. Они оцениваются в 68% себестоимости 1 кв. метра. Третья статья затрат - одна из самых проблемных и дорогих для застройщика - получение и исполнение технических условий по подключению объектов к сетям инженерной инфраструктуры. Особенно скверно обстоят дела с электроэнергетикой. Плата за подключение в какой-то мере понятие новое - в советское время строительство электрических сетей шло за счет средств государства. В настоящее время на развитие сетей нужны деньги. Хотите получать электроэнергию, платите деньги за подключение. Теперь для взаимодействия с потребителем по вопросам технологического присоединения создана уполномоченная организация, она и будет дирижировать другими компаниями, а проще: тот, кому требуется присоединиться к сетям, должен платить деньги в эту компанию. Деньги, мол, пойдут на строительство новых сетевых объектов. Тарифы будут повышаться. С ними будут таять и надежды на удешевление квадратного метра жилья. И это не голые слова, а горькая правда, с которой не считаться нельзя. Судите сами: если сегодня выполнение технических условий на подключение к электросетям, например, затраты ОАО «Благовещенскстрой» на наружные электросети к многоквартирному жилому дому в 17-м квартале составляют 11 млн. рублей, расходы застройщика на эти нужды с 2007 г. возрастут вдвое. Техническое присоединение к сетям теплоснабжения на сегодня составляет 1 млн. 950 тыс. рублей - 1 Гкал/час. С 2007 года эта услуга будет стоить 4 млн. 500 тыс. рублей. Выполнение технических условий присоединения к водопроводным сетям также очень затратно. Например, в договоре на выдачу технических условий на подключение к водопроводным сетям 45-квартирного жилого дома в 606-м квартале г. Благовещенска стоимость услуг составит ориентировочно 6,5 млн. рублей без НДС. Себестоимость строительства 1 кв. метра увеличится. Возмещать эти расходы в итоге будет покупатель, значит, это дальнейший рост цен на жилье. В целом эта статья затрат оценивается в 5% от себестоимости, но может быть и больше. Национальная программа может забуксовать. Что мешает сегодня перевести такую социально значимую процедуру, как подключение электроэнергии к потребителю на законодательную основу? Построенные дома иногда подключаются к сетям по временной схеме и месяцами, а то и годами ждут нормального подключения. Большинство застройщиков, строя очередной объект, не имеют полных гарантий на его подключение по постоянной схеме. Монополисты понуждают застройщиков к различным обременениям: проложите нам фидерную линию, купите насос, постройте подстанцию. Лично я сторонник установления твердой платы за подключение к сетям, без каких-либо обременений. Нормативно-правовое регулирование подобных вопросов надо пересматривать, существующие методики далеки от реальной жизни. Но монополистов много: энергетики, водоканальщики, газовики, связисты, и по каждому из ресурсов должна быть установлена твердая плата за подключение. Застройщики должны строить в пределах «красных линий», а обо всем остальном пусть голова болит у монополистов. Четвертая статья затрат застройщика - платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций. На нее приходится 6 - 7% себестоимости. Застройщик должен преодолеть на своем пути 40 - 50 согласователей и каждому заплатить. Размер платежа устанавливают сами структуры, а здесь полный беспредел - согласования длятся годами. Например, ООО «Россия» на согласование объекта «Торговый центр» в 113-м квартале потребовалось почти 3 года, с 12.11.2002 г. Разрешение на строительство получено 28.09.2005 г., а срок строительства: начало - июнь, окончание - декабрь 2005 г. На согласование документации по объекту «Многоквартирный жилой дом в 16-м квартале Литер 10» ЗАО «Амурстрой» потребовалось около трех лет. Пятая статья затрат застройщика - платежи на развитие не связанного со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья. Я категорически против перечисления таких платежей во внебюджетные фонды (куда они потом пойдут?). Эти деньги должны быть прописаны в бюджетах субъектов РФ и контролироваться ими. Здесь нужен порядок. Муниципальным властям необходимо перенимать опыт других регионов. Например, Омска, где начали преобразование в жилищно-коммунальной сфере одними из первых в стране. Там разработана нормативная база, проводится техническое перевооружение отрасли. Омские реформы уже дают ощутимую отдачу: благодаря проведенным мероприятиям износ инженерных коммуникаций сократился на 25%. Принята программа «Развитие инженерной инфраструктуры в Омской области до 2010 года», которая позволяет привлечь для этих целей частные инвестиции и государственные гарантии из федерального бюджета. Мероприятия по развитию инженерной инфраструктуры направлены в первую очередь на комплексное решение проблем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения массовой застройки районов. Большой опыт накоплен в Хабаровске. В министерстве строительства Хабаровского края в 2003 г. создан технический отдел ГУ «Служба заказчика», который готовит пакет исходно-разрешительной документации. Система «одного окна», внедряемая в Приморском крае с прошлого года, позволяет в одном месте и за один визит к чиновникам решить сразу несколько вопросов. Эта система позволяет ускорить процедуру решения вопросов в отношении муниципального имущества, земельных ресурсов и градостроительной деятельности. Почему бы не съездить во Владивосток чиновникам городской администрации и не посмотреть, как и что делается. Это не Аляска - если сами не умеем, надо учиться на опыте других регионов. Итак, нужно решить множество проблем, чтобы жилье стало доступным... Первая - Россия велика, но строить негде. Вот эта проблема поистине удивительная. Неужели тут-то нельзя навести порядок? Вторая - подключение новостроек к сетям. Здесь нет четкого порядка и тарифов, утвержденных на федеральном уровне. Третья - несовершенное законодательство. Почему с недостатками вышли в свет Жилищный, Градостроительный кодексы, закон «О долевом участии в строительстве»? И почему так долго рассматриваются поправки? Почему принятые на региональном уровне законы «О жилищной политике в Амурской области» N 38-ОЗ от 01.09.2005 г., «Об изъятии земельных участков, в т. ч. путем выкупа для государственных и муниципальных нужд» N 454-ОЗ от 15.03.2005 г. не исполняются городской администрацией? Четвертая - проблема финансирования. Большинство населения России, в том числе нашей области и города, которое нуждается в улучшении жилищных условий, не имеет возможности покупать все возрастающее в цене жилье. Многолетние попытки заставить ипотеку работать на практике не достигают результатов. Росстрой России предостерегает руководителей регионов и муниципалитетов от увеличения компенсированных ставок банковских кредитов по ипотеке, получивших у нас широкое распространение. Ведь, по сути, компенсации банковских ставок представляют собой субсидии государства коммерческим учреждениям. Это очень странно - субсидировать на-до не банки, а граждан. Пятая - увеличение объема жилищного строительства, т. к. жилой площади сейчас вводится в 2 раза меньше, чем до перехода страны в рыночную экономику. Трудности на пути к доступному жилью - серьезная национальная проблема, значит, ее необходимо решать прежде всего на федеральном уровне, разумеется, совместно с регионами. Поэтому мы с вами - депутатский корпус областного Совета народных депутатов - должны выйти с законодательной инициативой в Государственную думу. Принять законы и программы на уровне региона и сделать все возможное, чтобы эти законы исполняли местные органы власти.

Возрастная категория материалов: 18+