Продать оформленную в ипотеку квартиру можно, только полностью погасив долг.Продать оформленную в ипотеку квартиру можно, только полностью погасив долг.

Брачно-разводный договор

Большинство клиентов банка, решившиеся на ипотеку, — люди семейные: справив свадьбу, молодые задумываются о своем жилье. И деньги на оплату кредита идут из общей копилки. А что делать в случае развода с ипотекой?

— Мы предлагаем, например, такой вариант: супруги продают квартиру, гасят кредит, а оставшуюся сумму делят пополам, — говорит руководитель группы ипотечных кредитов ВТБ-24 Светлана Усенко. — Таким образом, на руках у каждого из супругов остается достаточная сумма на первоначальный взнос — примерно по 20% от стоимости жилья.

Другое решение — брачный договор. Причем, по словам Светланы Евгеньевны, клиенты их банка нередко прибегают к оформлению такого документа.

— У нас не разработан такой механизм, чтобы делить долги. Самый удобный и часто используемый вариант — заключить брачный договор. Перед тем как расторгнуть отношения, супруги приходят в банк и подают заявку. Мы переоформляем право собственности на квартиру, и, соответственно, все обязательства по выплате кредита ложатся на одного из них, — уточняет Светлана Усенко.

Продать нельзя оставить

Развод, переезд в другой регион, увольнение, да мало ли что еще, — во многих ситуациях приходится избавляться от «ипотечных» квадратных метров.

— Безусловно, продать квартиру, оформленную в ипотеку, можно. Более того, если клиент не в состоянии платить, то для банка — это лучший вариант. В прошлом году летом у нас был такой случай: пришла девушка и сказала, что не может рассчитаться по кредиту, — рассказала начальник кредитно-финансового отдела филиала Далькомбанка в Благовещенске Наталья Марочкина. — На тот момент она жила с родителями, и в новую квартиру даже не заезжала. Мы помогли клиентке найти покупателя, закрыли кредит и сняли обременение с жилья.

Однако продать квартиру не удастся, если у покупателя нет наличных средств и он также хотел бы оформить ипотеку.

— В нашем банке не предусмотрен такой вариант, при котором все обязательства по ипотечному кредиту при продаже квартиры переходят на покупателя, — прокомментировал нам один из сотрудников благовещенского филиала Райффайзенбанка. — Продать оформленную под залог недвижимость можно, только полностью погасив долг по ипотеке.

На кредит и еще немного

Допустим, вы оформили в одном из благовещенских банков ипотечный кредит. И вдруг от знакомых узнаете, что в другой кредитной организации была возможность «занять» деньги на более выгодных условиях. Оказывается, в некоторых случаях можно и банк поменять.

— Мы возобновляем программу рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. Если сказать простым языком, у нас можно перекредитоваться, — объясняет руководитель группы ипотечных кредитов ВТБ-24 Светлана Усенко. — Нам подают заявление, мы принимаем решение и выдаем кредит. В залог также принимаем жилье, которое было заложено в другом банке.

Кстати, новый кредит может превышать остаток долга по ипотеке процентов на 10—20. Эту сумму банк выдает вам, так сказать, на ремонт.

Правда, как отмечают банкиры, сейчас рефинансирование невыгодно, поскольку разница в процентных ставках не так заметна: у всех они одинаково высокие.

— Мы сейчас должны рефинансировать кредиты, которые выдавались в прошлом году. Но так как рынок ипотечных кредитов в 2009-м был не настолько насыщенным, сделок проходило мало, то заявок на сегодня практически нет. К нам поступают пока только устные обращения, мы делаем расчеты, но дальше этого дело не идет, — резюмировала Светлана Евгеньевна.

Ипотека в вопросах и ответах

Екатерина Чернова, генеральный директор ООО «Амурская юридическая компания»:

Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?

— Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы: супруг-созаемщик, супруг-поручитель, брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком. Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.

Может ли заемщик приобрести квартиру с помощью кредита в личную собственность без участия другого супруга?

— Да. В этом случае до заключения договора купли-продажи и ипотеки квартиры оформляется брачный договор, по которому имущество является личной собственностью супруга, на которого оно приобретено, и разделу не подлежит (статьи 40, 42.1 Семейного кодекса РФ). После заключения брачного договора квартира будет считаться приобретенной в единоличную собственность заемщика.

Как при разводе поделить квартиру, оформленную в ипотеку?

— Если супруги являются созаемщиками банка, то при разводе свою собственность они будут делить пополам, выплачивать остальную часть кредита также придется поровну. Родители могут, официально разведясь, продолжать жить на одной площади и исправно производить выплаты. До выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно. Бывает, что супруг, уехавший после развода из квартиры, отказывается платить за нее. Другой же супруг или не хочет, или не может выплачивать всю сумму и платит по-прежнему половину. Банк в свою очередь вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.

Если не удалось пойти на мировую, как поделит имущество суд?

— При разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между мужем и женой. Однако универсального рецепта здесь нет. Суд рассматривает каждое такое дело в индивидуальном порядке и может отступить от равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей, уровня доходов или состояния здоровья. Может, например, взять во внимание такие обстоятельства: супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Общие долги распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Можно ли прописаться в квартире, купленной на ипотечный кредит?

— Да, конечно. Заемщик является собственником заложенной квартиры и имеет право в ней проживать и быть зарегистрированным, а также прописать в этой квартире членов своей семьи. Одни банки требуют извещать их перед регистрацией, другим это не требуется. Ребенок регистрируется по месту жительства родителей, при этом права собственности он не имеет.

Что страхуется и что происходит при наступлении страхового случая?

— Заемщик в обязательном порядке страхует три вида рисков: свою жизнь и риск утраты трудоспособности; риск утраты и повреждения жилого помещения, являющегося предметом залога; риск утраты права собственности на жилое помещение, являющееся предметом залога (титульное страхование). При возникновении несчастного случая, приведшего к порче имущества, являющегося предметом залога, его восстановление или замена производятся за счет средств страховой компании. В случае возникновения обстоятельств, приведших к утрате заемщиком трудоспособности или к смерти заемщика, погашение кредита происходит также за счет средств страховой компании.

Возрастная категория материалов: 18+