По темпам строительства  область заняла лидирующие позиции среди регионов страны. Однако жилищные рекорды не повлияли на  снижение  стоимости квадратов. Напротив, в конце прошлого года цены на квартиры буквально сорвались на галоп и продолжают расти до сих пор. Почему расценки на благовещенском рынке недвижимости подбираются к подмосковным и питерским, какова реальная себестоимость строительства и как будет складываться ситуация — в аналитическом обзоре АП.

Оживление на стройплощадке

 Как пишут столичные издания, объемы строительства жилья в России фактически вернулись на докризисный уровень. По итогам 2011 года, согласно данным Росстата, в стране было введено 62,3 миллиона квадратных метров жилья, что на 6,6% больше, чем в 2010 году. В пересчете на одного жителя это составляет 0,43 кв. м, что является вторым по величине показателем в истории России после рекордного 2008 года.

Наиболее существенно жилищное строительство в 2011 году увеличилось на Чукотке, в Амурской области и  Республике Коми.  За прошлый год в Приамурье сдано более 3,8 тысячи квартир общей площадью 240,2 тысячи кв. метров, что почти на 45%  выше уровня предыдущего года. В 2010-м по сравнению с 2009 годом ввод домов вырос всего лишь на 11,2%. При этом доля жилья, построенного за счет бюджетных вливаний, в прошлом году увеличилась практически в три раза и составила 13,9% от общей площади жилых апартаментов.  Среди них  дома для детей-сирот,  переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, ветеранов Великой Отечественной войны.

Среди городов и районов области лидирующее место по объемам жилищного строительства по-прежнему занимал областной центр, на долю которого приходилось 66% введенного жилья в регионе.  На втором месте находился Благовещенский район — 11% от областного уровня, на третьем — Свободный с долей 3,8%.

На этот год задачи стоят не менее амбициозные. Как сообщили в минстрое области, в 2012 году в Приамурье планируется построить минимум 300 тысяч квадратных метров жилья.  За первый квартал этого года введена уже почти треть от запланированного объема.

Себестоимость — дело темное

Впрочем, несмотря на то что строить стали больше, ценовая политика на рынке жилья не изменилась в сторону снижения. Спрос по-прежнему значительно превышает предложение, поэтому квартиры продолжают дорожать. По данным Амурстата, стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по области составляет сегодня 50,8 тысячи рублей. На конец прошлого года эта цифра была на 4 тысячи меньше. Впрочем, в последние годы ценовые скачки замедлились. Если в 2009 году квадрат в новостройках подорожал по сравнению с 2008 годом на 15%, то в 2010-м по сравнению с 2009-м — на 4,3%, а в прошлом году ценник подрос всего лишь на 2,2%.

По словам специалистов, это объясняется все тем же законом рынка: чем больше предложений, тем меньше цена, и наоборот. В 2009 году в регионе значительно сократились объемы строительства — почти на 25%, поэтому и цена квадрата резко взлетела. Но, начиная с 2010 года, строительная отрасль ожила, и квартиры в новостройках хоть и не подешевели, но уже не так ощутимо дорожали.

В столице Приамурья стоимость квадрата на «первичке» практически на 20% выше, чем в среднем по области. У многих застройщиков она с  начала года выросла почти на 5 тысяч рублей и  на сегодняшний день достигла  отметки в 60 тысяч рублей.

Застройщики рост цен оправдывают постоянно дорожающими стройматериалами, которые в структуре расходов на строительство одного квадратного метра доходят до 60%. Однако согласно анализу, проведенному Ассоциацией строителей России, повышение цен на строительные материалы на стоимости возводимого жилья отражается незначительно. К примеру, доля таких важных стройматериалов, как цемент и металл, в себестоимости жилья составляет в среднем 5 и 10% соответственно. По расчетам ценообразования, даже если их цена увеличится в два раза, то это приведет к удорожанию строительства не более чем на 5%. По данным Амурстата, за прошлый год стройматериалы подорожали в среднем на 10%, в частности, цемент вырос в цене на 2,8%, металлопрокат — на 3%.

В Приамурье в прошлом году один квадрат обошелся строителям в 30,9 тысячи рублей, а покупателям — в 46,7 тысячи. Таким образом, на «выходе» квадратный метр подорожал больше чем в 1,5 раза. Для сравнения: в среднем по стране в прошлом году себестоимость строительства 1 кв.м. составила 33,2 тысячи рублей, а рыночная цена — 43,6 тысячи рублей. В первом квартале этого года по области себестоимость составила уже 38,7 тысячи, а цена продажи — 50,8. Разница меньше, но более точной картина станет только к концу года.

Кстати, в Приамурье прошлый год за последние несколько лет стал рекордным в накрутке рыночной стоимости квадрата,  притом что сама себестоимость его строительства по сравнению с предыдущими годами не то что не выросла, но даже снизилась по сравнению с 2010 годом  на 11%, по данным Амурстата.  Рыночная же стоимость квадратного метра в строящихся домах после кризиса 2008 года стабильно растет и увеличилась более чем на 30%. 

По мнению экспертов, анализировать рост себестоимости жилья достаточно трудно. Данные статистики опираются на показатели актов государственных приемочных комиссий и отчеты застройщиков, а эта информация не всегда бывает достоверна. Не все расходы, которые несут строители, отражаются в этих отчетах. Реальную себестоимость знают только те, кто строит, и она, по сути, является коммерческой тайной.

Впрочем, специалисты признают, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта, велика доля различных косвенных затрат, связанных с  получением участка под застройку, многочисленных разрешений и согласований, подключением к сетям, уплатой налогов и процентов по банковским кредитам и прочим.   В итоге себестоимость строительства монолитной коробки дома экономкласса за счет всех этих обременений может увеличиться до 40—50%. Например,  в Благовещенске стоимость квадрата значительно утяжеляет снос деревянных домов. Расселение жильцов «деревяшек» может взвинтить стоимость строительства до 30%. Свободных участков не хватает, ведь деревянная застройка занимает практически треть областного центра.

Эхо предвыборного ажиотажа

Однако большая часть сделок — порядка двух третей — совершается на вторичном рынке жилья. В Приамурье в целом ценник на  «вторичку» в прошлом году был на 35% ниже, чем на новую жилплощадь (в благовещенске иная тенденция).

 В 2011 году стоимость квадрата в среднем по области составила 34,4 тысячи рублей, что на 4,5 тысячи меньше, чем в 2010 году. Кстати, такая тенденция снижения в прошлом году была характерна для всей страны. В среднем по России в 2011 году квадратный метр на вторичном рынке жилья подешевел на 25% — с 60 до 48,2 тысячи рублей. Спад цен на недвижимость в тот период эксперты объясняют  серьезным превышением предложения над спросом, в особенности на региональных рынках. По их мнению, во многом на это повлияли правительственные программы доступного жилья, реализация которых увеличила объем предложения. Но они также прогнозировали, что к президентским выборам возможен всплеск ажиотажного спроса на жилье, который уже наблюдался во время  выборов прошлых лет, и цены отыграют свое падение.

Именно так и произошло в конце 2011 года, когда амурчанами вновь овладели страхи и предвыборная истерия. Люди, опасаясь, что произойдут какие-то серьезные изменения, стремились быстрее решить свой квартирный вопрос или  вложить деньги во что-то надежное. К примеру, в недвижимость, которая с каждым годом растет в цене. В свою очередь повышение покупательского интереса подхлестнуло цены.

В целом по области расценки за «квадрат» вторичного жилья выросли на 4 тысячи, тем самым практически вернувшись на уровень 2010 года, после которого произошло падение. Особенно резко подскочила «температура» на шкале «градусник цен» на недвижимость в столице Приамурья. Стоимость квартир  в конце прошлого года взлетела на 300-400 тысяч рублей.

По данным Российской гильдии Риэлторов Благовещенск в 2011 году занял пятое место среди городов с самой высокой стоимостью квадратного метра. Цена за квадрат «вторички» в среднем составила 59 тысяч рублей.

Сегодня ценник квадратного метра в амурской столице колеблется в пределах 60—70 тысяч рублей, в зависимости от района, состояния квартиры и ее квадратуры: чем меньше, тем дороже. «Однушки» и «двушки» традиционно пользуются наибольшим спросом. Как отмечается в исследовании общероссийского портала недвижимости «РосРиэлт», именно такие квартиры составляют основу всего выставляемого на продажу жилья. Это в свою очередь позволяет говорить о соответствии предложения и спроса. Аналитики портала также отмечают, что Благовещенск один из немногих городов России, в котором структура предложения соответствует структуре спроса.

В целом на рынке недвижимости города единовременно экспонируется около 1-1,5 тысячи квартир. Из них примерно половина предложения представлена «однушками» и «двушками».   Подавляющее большинство сделок является альтернативными. Доля ипотечного кредитования, как следует из исследования, в среднем составляет 30%.  Преимущественно к нему прибегают молодые семьи, впервые приобретающие свое жилье.

Выборы миновали, но ажиотажный спрос до сих пор отзывается эхом. Поскольку еще до весны люди поскупали все, что только можно, то сейчас рынку просто-напросто не хватает предложений, поэтому и стоимость квартир растет. Дефицит — это основная составляющая роста цен на жилье у нас в городе. Но возникает вопрос — почему жилье в более крупных и развитых городах дешевле, чем в Благовещенске? Неужели там меньше желающих купить квартиру? Оказывается, в некоторых случаях так и есть. К примеру, ситуация на рынке недвижимости Омска, который является крупным промышленным городом с населением более миллиона человек, совсем другая.

Омск занял последнее место в рейтинге городов, который составила Российская Гильдия риэлторов. Стоимость «квадрата» на вторичном рынке в нем оказалась всего 25,9 тысячи рублей.  Цены там почти не растут, а, по оценкам некоторых экспертов, даже снижаются. Причины — не только нестабильный спрос, но и накопленный на вторичном рынке большой объем предложения. Количество квартир, выставленных на продажу в 2011 году, на 22% превышает прошлогодние объемы. Стабильно высокий объем предложения сохраняется и в Санкт-Петербурге: если в 2010 году на продажу единовременно было выставлено около 10 тысяч объектов на вторичном рынке, то в 2011 этот показатель превышал 13 тысяч квартир. Поэтому за год питерская «вторичка» подорожала всего на 5%.

Закон рынка работает безотказно. Но необходимо учитывать, что важным моментом, которым определяется спрос, экономисты называют его интенсивность. В данном случае под ней понимается не просто сила желания купить квартиру, но и готовность купить ее в случае надобности за высокую цену, то есть ведущую роль играет платежеспособность покупателя. Ценник в Благовещенске, по мнению многих людей, уже просто заоблачный. И тем не менее квартиры раскупаются, как горячие пирожки. При этом нельзя сказать, что столица Приамурья — город богачей, но все же находятся те, кто в состоянии выложить за крышу над головой несколько миллионов рублей.

Риэлторы отмечают, что пусть небольшая, но достаточно обеспеченная часть жителей, у нас все же есть. Но также к нам, оказывается, немало приезжало и приезжает людей из других регионов, в том числе по программе переселения с Севера и по военным сертификатам. Свой выбор они останавливают на Благовещенске потому, что у нас относительно неплохой климат, более спокойная криминальная обстановка. Другой фактор — близость с Китаем. Жители Поднебесной активно скупают недвижимость в Благовещенске.  Кроме того, наш регион славится высокими темпами золотодобычи, и люди, занятые в ней, заработанные деньги зачастую вкладывают в недвижимость.

Но все же, по мнению экспертов, основным драйвером увеличения спроса на жилье стала ипотека. По их оценкам средневзвешенные ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях в 2011 году находились на минимальных отметках за всю историю развития ипотечного рынка России. Амурские банки  в прошлом году били ипотечные рекорды. Количество выданных займов на жилье  в регионе возросло почти в 2 раза: амурчане оформили 3809 жилищных кредитов на сумму около 5,1 миллиарда рублей.

Немалую роль в разогреве рынка недвижимости сыграли и жилищные субсидии. «Сертификатчики» ринулись на рынок и, по словам риелторов, буквально опустошили его. В прошлом году общий объем финансирования таких программ в области составил порядка 600 миллионов рублей.  Благодаря участию в этих программах 6,3 тысячи человек смогли приобрести жилье. Кроме того, в последние два года для покупки квартир, погашения ипотечных кредитов, уплаты первого взноса стал активно использоваться материнский капитал.

Сверхприбылей у застройщиков нет

Как считают аналитики, в экономически развитых регионах, где высокий спрос на жилье,  застройщики  стремятся извлечь максимальную прибыль, доходящую до 40-50% к  себестоимости, что явно не способствует снижению цен. В регионах с низким спросом,  застройщики  не имеют возможности поднимать стоимость и довольствуются даже 4-6 процентами дохода, больше стремясь сохранить бизнес и свои трудовые коллективы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в небольших городах разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой обычно составляет 10-20%, то есть рентабельность  проектов вполне умеренна, и ни о какой сверхприбыли говорить не приходится.     Впрочем,  как считает президент Профессионального союза инженеров-сметчиков, реальная дельта между фактическими затратами  застройщиков  и продажной ценой на первичном рынке должна составлять не более 12-15%, что соответствует общемировой практике  строительства  многоквартирных домов среднего уровня.

Но как бы ни считали специалисты, ситуацию на рынке в итоге определяет баланс спроса и предложения. Приамурью до насыщения рынка еще далеко, к тому же, по словам риелторов,  многие амурчане предпочитают покупать квартиры в новых домах, продавая старое жилье. И пока будет существовать спрос на новые квадраты от проверенных временем застройщиков, стоимость квартир будет повышаться.

Жилищный рынок остудят ипотечные «заморозки»

С учетом всех факторов предпосылок для системного снижения цен на рынке жилья у нас нет. Специалисты не дают конкретных прогнозов, считая, что все будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Аналитики портала «РосРиэлт» считают, что при сохранении стабильной экономической ситуации в стране первичный рынок жилой недвижимости в Благовещенске будет демонстрировать рост объемов предложения и цен. Стоимость жилья  продолжит увеличиваться темпами соответствующими или слегка превышающими темпы инфляции. При этом низкие доходы населения продолжат быть сдерживающим фактором для существенного увеличения общего количества сделок. Переломить ситуацию сможет лишь дальнейшее развитие ипотечного кредитования и либерализация его условий. Но в столичной прессе уже озвучиваются прогнозы экспертов о том, что ипотеку ждут нелегкие времена. Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков считает, что высокие темпы роста ипотечного кредитования, которые наблюдались предыдущие два года, снизятся. Ипотека станет дороже, и ее будет труднее получить. Сворачивание объемов ипотечного кредитования, возможно, снизит активность на рынке недвижимости, что в свою очередь может привести к снижению цен. Но все будет зависеть от того, какие меры в этом вопросе будут предпринимать российские власти, которые также озабочены этой ситуацией.

Средняя цена за квадрат на «вторичке» на конец 2011 года 

 

Москва (180,9 тыс. руб.)

Санкт-Петербург (88,5 тыс. руб.),

Подмосковье (71,6 тыс. руб.),

Екатеринбурга (61,4 тыс. руб.).

Благовещенск (59 тыс. руб.)


Источник: Российская гильдия Риэлторов 

Возрастная категория материалов: 18+