Региональная общественно-политическая газета
Свежий выпуск: №19 (28910) от 21 мая 2020 года
Издается с 24 февраля 1918 года
27 мая 2020,
среда

Риелтор из Благовещенска рассказал АП об оборотной стороне сделок с недвижимостью

Последний квартал года традиционно приносил самые большие прибыли риелторским агентствам Благовещенска.
Но не в этом году — сейчас крупные агентства заключают в лучшем случае две-три сделки в месяц, вместо прежних восьми-десяти.  Спад на рынке недвижимости заставляет компании сотрудничать с конкурентами, а самих агентов — обманывать своих работодателей.  Но самый большой обманщик на этом рынке — продавец, считают риелторы. 

Какова изнанка сделок с недвижимостью —  корреспонденту АП рассказал на условиях анонимности владелец одного из риелторских агентств областного центра.

Долги в полмиллиона

Одна из угроз, которая может подстерегать покупателя, выбирающего себе квартиру, — долги хозяев за коммунальные услуги. Если долг большой, то владельцы могут попытаться его скрыть, чтобы эта сумма стала довеском к стоимости сделки.

— На моей памяти была такая сделка. Хозяйки выставленной на продажу квартиры — мать и дочь — принесли справку о долгах за ЖКУ, где значилась сумма 12 тысяч рублей. Но во время заключения предварительного договора обе вели себя истерично — у дочери даже пошла кровь из носа. Потом выяснилось, что мать — алкоголичка, а дочь — наркоманка, — рассказывает директор одного из агентств недвижимости Благовещенска. — Риелтор вместе с ними отправилась за справкой о выплатах по ЖКУ, и оказалось, что долг составляет 470 тысяч рублей — первая справка была поддельная. Сделка состоялась, но женщины получили на руки на 470 тысяч меньше.

По словам собеседника, есть агенты, которые специально разыскивают такие квартиры, чтобы на них подзаработать. На профессиональном жаргоне их называют бич-хаты — агенты, действующие на законных основаниях, оплачивают долги и либо приводят квартиру в порядок, либо оставляют в «первозданном» виде. Они заключают договор, по которому хозяева обязуются перечислить им часть стоимости квартиры, а затем продают ее.

Совет: попросите у владельцев жилья взять справку о выплатах за ЖКУ либо сходите вместе с ними за этой справкой. Получить такую справку самим или через агентство не получится, так как это частные счета. Изучая документ, обратите внимание на даты и печати, так как такую справку несложно подделать.

Ведьмины штучки

Некоторые хитроумные хозяева жилья выставляют его на продажу, совсем не собираясь продавать, — а лишь для того, чтобы за счет наивного покупателя погасить долги за ЖКУ.

— К нам обратилась женщина, желая продать комнату в общежитии. Долг за коммунальные услуги составлял 60 тысяч рублей — потенциальный покупатель, который взял ипотеку, под расписку выдал эти деньги владелице. А потом она попросту не явилась на заключение договора купли-продажи, — вспоминает собеседник. — Мы ее нашли в том же общежитии. Причем провели целое расследование, так как соседи не хотели выдавать ее — она всех запугала рассказами о том, что она ведьма. Когда мы зашли к ней в комнату, ее дочь начала кричать: «Я тебе говорила, что не надо было связываться с ипотекой, нужно было брать наличку и сваливать!» Оказалось, что мать уже была судима за мошенничество. И на этот раз она совсем не собиралась продавать комнату — хотела рассчитаться с долгами за чужой счет. Но в итоге сделка все‑таки состоялась.

У сделок с комнатами в общежитии есть свои нюансы. Дело в том, что соседи обладают приоритетным правом покупки продаваемой комнаты. И перед тем как выставить ее на продажу, хозяин должен предложить свою комнату живущим по соседству и, если желающих не найдется, получить от них письменный отказ от покупки.

 Совет: расспросите соседей о владельце квартиры, которую вы хотите покупать. У хозяина или у квартиры может оказаться темное прошлое — например, в ней произошло какое‑либо преступление. Самого владельца жилья не грех спросить о соседях. Если они вздорные, то даже если человек соврет, это можно будет заметить.

Осторожно: сумасшедшие хозяева

Справка «псих-нарк» — так риелторы между собой называют документы из наркологического и психоневрологического диспансеров. Такие справки также необходимы покупателю недвижимости — если один из хозяев квартиры инвалид в связи с психическим заболеванием, сделку могут признать недействительной.

— Как‑то к нам обратилась семья — родители и двое взрослых сыновей. Они долями продавали квартиру. На нее нашелся покупатель. При заключении предварительного договора мы обратили внимание, что мужчины в семье очень бедно одеты, а мать шикарно выглядит — в новой норковой шубе. Мы прозрели, когда наш юрист обратился к младшему брату, чтобы уточнить, как его зовут, а тот, повернувшись, выпалил: «Вовка!» — рассказывает глава риелторской фирмы. — После этого мы попросили представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. У хозяев началась истерика: «Вы нас унижаете!» Оказалось, что старший брат наркоман, а младший — инвалид по психическому заболеванию. И эту квартиру ему выдало государство. Мать семейства набрала кредитов на красивую жизнь, и чтобы расплатиться с ними, решили продать квартиру. Сделка не состоялась — есть такие схемы, когда, уже после выплаты средств, бывшие хозяева показывают справку о невменяемости и продажу квартиры отменяют. Вернуть обратно выплаченные покупателем деньги невозможно.

Совет: попросите у владельцев недвижимости справки, подтверждающие, что они не стоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Кроме того, владельцы должны представить справку о том, что в квартире никто не прописан, в противном случае вам будут начислять квартплату за призрачных жильцов.

«Деньги в руки не даем» 

Заключение предварительного договора о намерении купить квартиру подразумевает перечисление задатка — его величина может варьироваться в зависимости от размера суммы сделки. В среднем он составляет 50 тысяч рублей. Задаток либо отдают продавцу под расписку, либо помещают на ответственное хранение в агентство. Последнее — надежнее, так как в этом случае, если владелец вдруг откажется продавать недвижимость, у покупателя есть шанс получить эти деньги обратно.

— К нам обратилась женщина, которая выставила на продажу трехкомнатную квартиру. Мы начали оформлять ей техпаспорт. Появился покупатель, и она стала требовать отдать ей задаток на руки. Мы сказали, что денег на руки не даем, — рассказывает риелтор. — Совершенно случайно я разговаривал с агентом из другой фирмы, и мы, сопоставив адреса, выяснили, что она выставила свою квартиру на продажу и у них. И получила задаток в 100 тысяч рублей. В итоге эти деньги с трудом удалось вернуть, а квартиру хозяйка так и не продала — она хотела сделать за чужой счет техпаспорт, получить задаток и скрыться. 

Совет: задаток лучше оставить на хранение в агентстве. В противном случае покупатель может скрыться с ним, оставив вас без квартиры и без денег.

«Черные риелторы» — реальная угроза

По данным амурских правоохранителей, самые опасные обманщики в сфере недвижимости —«черные риелторы».

— С 2011 года мы расследовали дело об аферах с недвижимостью в Белогорске. Там пожилая женщина, которая много лет работала риелтором, стала во главе группы людей, которые с помощью поддельных документов незаконно приватизировали чужие квартиры и потом либо продавали их, либо оформляли дарственные. По делу проходят девять таких квартир, — рассказывает следователь по особо важным делам следственной части СУ УМВД РФ по Амурской области Наталья Ганина.

Мошенничества в сфере недвижимости случаются не так редко. В этом году районными отделами амурского УМВД возбуждено около десятка таких дел. «Очень сложно доказать мошенничество, когда пьющий человек сам подписывает расписку о том, что получил деньги за свою квартиру. А он не помнит ничего — даже продавал ли он квартиру или нет», — говорят в правоохранительных органах.

— Около месяца назад мы передали в суд дело о преступной группе из пяти человек, двое из которых — риелторы. Мы расследовали его в течение полутора лет. Фигурантов разыскивали по всей стране, а организатора группы ровно год назад захватили с участием СОБРа в Зейском районе, где он скрывался от правосудия на лесоповале. Группа действовала в Благовещенске в 2007—2008 годах. Пустые квартиры и жилье, чьи хозяева не вступили в свои права, они оформляли в собственность третьих лиц, — рассказал старший следователь СО ГУМО МВД России «Благовещенский» Амурской области Павел Бельчиков. — Причем зачастую на граждан, ведущих асоциальный образ жизни. Они подделывали документы так, как будто сделки проходили в 90‑е годы, когда госрегистрация подобных сделок не требовалась. А потом с помощью доверенности продавали эти квартиры через агентство, владельцами которого были два риелтора, состоявшие в группе. Чтобы завладеть одной из квартир, они полгода обрабатывали ее владелицу — женщину-инвалида. Затем вывезли ее в сельский дом и там удерживали. Вместо нее к нотариусу оформлять доверенность на квартиру преступники привели очень похожую на нее женщину. Эту квартиру не успели продать, так как соседи женщины забили тревогу. Всего по делу проходит пять квартир, ущерб составил более 20 миллионов рублей.

Сейчас двое обвиняемых по этому делу находятся в СИЗО, еще трое — под подпиской о невыезде. Среди них и владельцы риелторского агентства, которое, кстати, до сих пор работает под их руководством.

Как агенты кидают и кидаются из окна 

Случается, что мошенниками становятся и сами риелторы, причем давно работающие на рынке и имеющие хорошую репутацию. Одну из самых выгодных сделок в своей жизни, и самую последнюю, провернул около пяти лет назад агент из Благовещенска. К нему обратились приезжие из Якутии, которые хотели купить элитное жилье. У молодого человека была старая квартира в районе улицы Нагорной. В одном из недавно построенных элитных домов возле ТРЦ «Мега» он снял на три месяца квартиру. На этом доме он подменил табличку с адресом на табличку со своего дома. Покупателям понравились и район, и новая квартира. Они охотно купили дорогое жилье, а по документам — старенькую квартиру риелтора. Правда открылась через пару месяцев, когда на пороге появились настоящие хозяева жилплощади. Находчивого агента до сих пор не нашли. Как не нашли и его коллегу, который этим летом выпрыгнул из окна второго этажа с пакетом денег, предназначавшихся продавцу квартиры. Молодой человек работал риелтором несколько лет и был на хорошем счету, несмотря на то, что увлекался азартными играми. На них он и спустил задаток в 100 тысяч рублей, оставленный агентству на хранение одним из покупателей недвижимости. Когда дело дошло до сделки, обнаружилась недостача — он попытался было договориться о том, чтобы в рассрочку выплатить недостающую сумму. Но продавец потребовал деньги немедленно. Тогда агент выхватил пакет с деньгами и выпрыгнул из окна. Сделка все‑таки состоялась — недостающую сумму возместил из своего кармана владелец риелторского агентства.

Какие документы должны представить владелец жилья или агентство:

• свидетельство о собственности на квартиру;

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная и т. д.);

• справка из единого госреестра прав на недвижимость (в ней указан владелец квартиры, а также есть ли у жилья обременение — не находится ли оно в залоге или в ипотеке);

• справка о долгах по ЖКУ;

• справка об отсутствии зарегистрированных в квартире;

• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, если требуется;

• техпаспорт (в него занесены план квартиры и все перепланировки, если они узаконены).

На что обратить внимание при выборе квартиры: 

• проверьте, не течет ли потолок в туалете;

• не пахнет ли канализацией в санузле и на кухне — если пахнет, значит, ее гарантированно придется менять;

• проверьте, нет ли плесени или потеков возле окон и в углах, качественно ли установлены металлопластиковые окна, если они есть;

• если в квартире свежий и не очень хороший ремонт, возможно, хозяева пытались что‑то скрыть — ту же плесень;

• натяжные потолки в панельном доме могут навести на подозрение, что в квартире была перепланировка и хозяева их установили, чтобы скрыть стыки плит на потолке;

• поговорите с соседями, присмотритесь к подъезду — бывают такие дома, где жители пьют поголовно;

• если это вторичное жилье, то не стоит придавать большое значение обшарпанным стенам — в любом случае вам придется делать ремонт заново;

• представьте, что вам жить в этой квартире, и попробуйте почувствовать ее энергетику. По словам риелторов, женщины более чувствительны в этом плане и чаще могут отказаться от недвижимости, следуя интуиции и не называя конкретных причин.

«Риелтор хорош, если беспокоится о вас: перезванивает, предлагает не один объект, а несколько. Это значит, он владеет ситуацией на рынке, у него хорошие связи», — говорят агенты по недвижимости.

***

2 процента от стоимости сделки в среднем берут за свою работу риелторские агентства.

10 лет лишения свободы и штраф до одного миллиона рублей — максимальное наказание по статье 159 УК РФ «Мошенничество», по которой, как правило, проходят жилищные аферисты.

Добавить комментарий

Забыли?
(Ctrl + Enter)
Регистрация на сайте «Амурской правды» не является обязательной.

Она позволяет зарезервировать имя и сэкономить время на его ввод при последующем комментировании материалов сайта.
Для восстановления пароля введите имя или адрес электронной почты.
Закрыть
Добавить комментарий

Комментарии

Комментариев пока не было, оставите первый?
Комментариев пока не было
Комментариев пока не было

Материалы по теме

Какие сервисы Сбербанка помогут риелторам в период пандемииКакие сервисы Сбербанка помогут риелторам в период пандемии
Не ипотекой единой: почему растет цена на квартиры в новостройках БлаговещенскаНе ипотекой единой: почему растет цена на квартиры в новостройках Благовещенска
2 процента для ипотеки: кто из амурчан сможет получить кредит на жилье по льготной ставке
«Первичка» в Приамурье продается дешевле себестоимости
Василий Орлов: «На строительном рынке почти не осталось серьезных компаний»
С видом на Китай: благовещенская квартира вошла в топ самых дорогих на Дальнем Востоке
В Благовещенске продают коттедж за 6 миллиардов рублей
Федеральные аналитики ошибочно записали Приамурье в лидеры по темпам роста цен на жилье
Приамурье вошло в пятерку самых дорогих новостроек ДФО
«Квадрат» на первичном рынке жилья подорожал в Приамурье на полтора процента
Свободный решил продать убыточную гостиницу «Зея»

Гороскоп на 27 мая: Девы завершат проекты, а Весы решатся на авантюруСоветы
Дерзкий побег: благовещенского барсука «конвоировали» в эколого-биологический центрОбщество
Дорога в «облака»: МегаФон предлагает 12 решений для ведения бизнеса на «удаленке»Новости партнеров
Дня города не будет: амурские власти отменили из-за коронавируса все июньские праздникиКоронавирус
Василий Орлов: «Дезинфекция в муниципалитетах организована хорошо»Коронавирус
Оперативный штаб: при доставке грузов из Китая в Амурскую область люди не переходят границуКоронавирус

Читать все новости

Система Orphus