Региональная общественно-политическая газета
Свежий выпуск: №102 (28866) от 17 октября 2019 года
Издается с 24 февраля 1918 года
17 октября 2019,
четверг

Как строить будем: компании не смогут напрямую использовать деньги дольщиков

Что изменится с переходом на проектное финансирование

Экономика

С 1 июля Приамурье должно перейти на новую схему привлечения средств дольщиков на строительство жилья. По задумке авторов федерального закона, покупатели квартир будут платить деньги не напрямую застройщику, а переводить их на застрахованный эскроу-счет в банке. Так Правительство РФ пытается разрешить проблемы обманутых дольщиков. В России их  около 80 тысяч, в Приамурье — более 370 человек, и восстановление прав ложится нагрузкой на областной бюджет. Впрочем, некоторые начатые объекты удастся завершить без перехода на эскроу. Как стало известно АП, 18 домов в области будут достраивать по старой схеме. Как эскроу изменит ситуацию на рынке жилищного строительства и стоимость квадратного метра в регионе — в материале «Амурской правды».

Как строить будем: компании не смогут напрямую использовать деньги дольщиков / С 1 июля Приамурье должно перейти на новую схему привлечения средств дольщиков на строительство жилья. По задумке авторов федерального закона, покупатели квартир будут платить деньги не напрямую застройщику, а переводить их на застрахованный эскроу-счет в банке. Так Правительство РФ пытается разрешить проблемы обманутых дольщиков. В России их  около 80 тысяч, в Приамурье — более 370 человек, и восстановление прав ложится нагрузкой на областной бюджет. Впрочем, некоторые начатые объекты удастся завершить без перехода на эскроу. Как стало известно АП, 18 домов в области будут достраивать по старой схеме. Как эскроу изменит ситуацию на рынке жилищного строительства и стоимость квадратного метра в регионе — в материале «Амурской правды».

В офисе одной из самых стабильных в Приамурье строительных компаний «Амурстрой» во всем чувствуется напряженность. Как и все застройщики сегодня, здесь с тревогой ждут 1 июля — когда придется работать по новым правилам. Когда еще только обсуждали переход на проектное финансирование строительства многоквартирных домов, были споры о том, скажется ли это на ценнике в новостройках. Сегодня уже всем стало понятно: скажется однозначно! А вот насколько — пока никто прогнозировать не может.

— В основном у людей денег на покупку жилья нет. Подавляющее большинство амурчан — 90 процентов от общего числа приобретающих квартиры — берут кредиты в банках. И что получается? — рассуждает заместитель генерального директора АО «Амурстрой» Василий Абросимов. — Гражданин взял кредит и эти же деньги в этом же банке разместил на счете эскроу. Это своего рода «счет-сейф», где деньги лежат на хранении. Приведу пример: для строительства только одноподъездного девятиэтажного дома требуется 200 миллионов рублей. А если в доме три-шесть подъездов, то сумма значительно больше. Таких свободных средств у застройщика, как правило, нет. То есть ему тоже придется брать кредит в банке. Потому что деньги граждан, которые будут лежать на счетах эскроу, застройщику отдадут лишь после того, как он введет дом в эксплуатацию и покупателю перейдет его недвижимость. Застройщик берет кредит под 12—14 процентов годовых. И это все будет падать на стоимость квадратного метра.

Застройщики смогут получить деньги дольщиков только после передачи квартир покупателям, а возводить дома будут на свой капитал и банковские кредиты.

Мы поинтересовались у строителей, изменится ли что‑то еще кроме возрастающей финансовой нагрузки на бизнес с введением проектного финансирования — и для них самих, и для тех, кто покупает квартиры.

«Разрешение на перепланировку  хотите получить? Не факт!»

Сегодня любой потенциальный дольщик вправе прийти к застройщику и сказать: «Мне планировка квартиры не нравится, я хочу стену передвинуть, комнату расширить…». И строители идут навстречу: корректируют проект по желанию будущего хозяина квартиры.

В схему «дольщик — застройщик» теперь встраивается третий игрок — банк.

— С 1 июля обязательно нужно будет получить одобрение кредитной организации, — предупреждает Василий Абросимов. — Сначала дольщик должен прийти к застройщику, а потом он должен пойти в банк, написать заявление и ждать согласования. И только если банк позволит, тогда мы внесем изменения в проектную документацию. Представляете, какое это затягивание времени: пока специалисты банка будут все рассматривать, оценивать и обдумывать… Спросите: «Но они же финансисты, а не строители?!» Видимо, в банке будут набирать каких‑то специалистов… Если речь о значительных изменениях в проекте, то с большей вероятностью можно предположить, что банк гражданину откажет. Например, в Сбербанке уже сегодня открыто говорят: «Будем отказывать!»

Если банк позволит

8

уполномоченных банков — Росбанк, ВТБ, Связьбанк, Сбербанк, Совкомбанк, Промсвязьбанк, 

Россельхозбанк, банк «Открытие» — в Амурской области обязаны предоставлять застройщикам услуги по открытию эскроу-счетов. Минстрой рассматривает расширение данного списка. Кредит на проектное финансирование объекта застройщик может взять и в любом другом коммерческом банке

Строители опасаются, что проектное финансирование может не лучшим образом сказаться на застройке городских окраин. И приводят такие аргументы: «Банку в руки отдано все: он контролирует все оплаты, счета, перечисление денег на строительные материалы, саму проектную документацию. Кредитная организация будет также оценивать местоположение земельного участка под строительство и то, насколько быстро будут распродаваться в этом доме квартиры.

— Придем за кредитом, а нам скажут: «Этот участок хорош — он рядом с центром города, квартиры будут продаваться, дадим строителю деньги. А проект на окраине города нам неинтересен». И, как показывает практика, в 80 процентах случаев банки отказывают строителям в кредитовании, не одобряя проекты, — переживает замгенерального директора «Амурстроя». — Для банка в первую очередь важна личная заинтересованность — как бы больше получить дохода от использования денежных средств. А для людей важно, чтобы территория равномерно развивалась. Потому что, когда строятся дома на окраине, туда затягиваются сети, коммуникации, это новые улицы, благоустройство. Как с этим быть?

«Амурская правда» задала этот вопрос министру строительства и архитектуры Амурской области Игорю Карзунину на брифинге, который состоялся на днях в региональном правительстве по актуальной теме.

— Насчет финансирования проектов по застройке городских окраин не могу сейчас сказать, как это будет происходить. У аналитического отдела банков, наверное, есть какие‑то свои критерии. Единственное, в чем уверен: российское правительство и Минстрой РФ ведут работу с Центробанком, — заверил Игорь Владимирович. 

Игорь Карзунин, министр строительства и архитектуры Приамурья:

 

— Если застройщик не пройдет проверку, то ему придется строить дом либо за свой счет, либо не строить его вообще.

Конечно, любой банк делает полный анализ строительной компании и просчитывает экономическую эффективность того проекта, который ему предлагает застройщик. Потому что определены конкретные сроки кредитования. К примеру, если дом строится полтора года, то и основное кредитование планируют на полтора года. Также предусмотрено, что еще два года после ввода дома в эксплуатацию компания может пользоваться дополнительным проектным финансированием. То есть предполагается, что за три с половиной года застройщик должен реализовать квартиры.

— Суть проектного финансирования еще в том, — уточнил Игорь Карзунин, — что по мере наполнения эскроу, то есть увеличения количества продаж квартир, застройщик сможет получать дисконт по кредиту. Чем больше наполнение эскроу-счета, тем ниже ставка кредитования. То есть застройщик заходит с первоначальной ставкой и по мере поступления денег именно на этот проект банк ставку пересчитывает. Она может дойти до 3 %. Так заявляют нам кредитные организации. При полном наборе нужной суммы застройщик может досрочно обязательства по кредиту исполнить. Вариантов много.

18 домов в Приамурье достроят по старой схеме

Региональное правительство провело совещание с застройщиками. Пока ни одна из компаний не изъявила желание выйти на проектное финансирование. 

— Потому что банковская система тоже еще в стадии оформления всех необходимых пакетов документов, — пояснил министр строительства и архитектуры Амурской области. — Сюда накладываются расходы по кредитованию. Правительство Российской Федерации  заявило о  6,5 процента, а у нас в области на сегодня это 12%.  И мы понимаем, что все это ляжет в итоге на дольщика.  Конечно, мы переживаем, насколько застройщики потянут кредиты. Может быть,  они на себя будут привлекать инвесторов  и строить дом без привлечения  средств населения. Тут вариантов много.  А работа именно с эскроу- счетами пока в нашем регионе никого не интересует. 

Гендиректор «Амурстроя» Александр Синьков и его заместитель Василий Абросимов поднимают еще проблему гипервысоких тарифов за подключение к теплу, что тоже сказывается на цене «квадрата».

Все новые объекты  с  1 июля  должны возводить по новым правилам.  Но правительство дает строителям шанс: часть домов, строительство которых уже ведется с привлечением договоров долевого участия, может быть достроено по старой схеме. Минстрой РФ разработал  критерии: строительная готовность объекта — 30 процентов и  количество заключенных договоров долевого строительства, подписанных дольщиками, —  10 процентов.  В таком случае оплата будет происходить по старой схеме — без счетов эскроу.  

Сегодня в Приамурье 13 строительных компаний осуществляют долевое строительство. Они возводят 19 домов.   

13

строительных компаний в Приамурье на сегодняшний день привлекают средства дольщиков для возведения многоквартирных домов

— По нашим данным, все эти объекты к 1 июля подходят под указанные критерии. Все, кроме одного. Там заключен всего один договор ДДУ, который строители сами заключили,  чтобы зайти в программу. Мы работаем с застройщиком,  чтобы этот договор расторгли, — уточняет Игорь Карзунин.

Переход на проектное финансирование может оказать негативный кратковременный эффект на ввод жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Но на покупателях это не отразится, уверен министр. 

—  В 2018-м в области ввели 158 тысяч новых «квадратов».  В этом году ожидается примерно 156 тысяч. Это в два раза меньше, чем  мы строили в 2013-м, когда наблюдался строительный бум. Тогда показатели были  порядка 360 тысяч квадратных метров.  Спад  в области продолжается с 2014 года.   Это связано с разными причинами — снижением покупательной способности населения,  увеличением кредитными организациями ипотечных ставок. При этом ситуация не критичная, обеспеченность жильем на душу населения у нас соответствует средним российским показателям — 25,1 квадратного метра  на человека.  Дефицита на рынке жилья у нас нет, — заключил Игорь Владимирович. 

Добавить комментарий

Забыли?
(Ctrl + Enter)
Регистрация на сайте «Амурской правды» не является обязательной.

Она позволяет зарезервировать имя и сэкономить время на его ввод при последующем комментировании материалов сайта.
Для восстановления пароля введите имя или адрес электронной почты.
Закрыть
Добавить комментарий

Комментарии

Комментариев пока не было, оставите первый?
Комментариев пока не было
Комментариев пока не было

Материалы по теме

Девятиэтажные цены: стоимость жилья на первичном рынке стремится к историческому максимумуДевятиэтажные цены: стоимость жилья на первичном рынке стремится к историческому максимуму
Почти 350 миллионов рублей получит Приамурье на развитие жилищного строительстваПочти 350 миллионов рублей получит Приамурье на развитие жилищного строительства
Последняя песня дольщика: как новые правила жилищного строительства повлияли на рынок Приамурья
2 процента для ипотеки: кто из амурчан сможет получить кредит на жилье по льготной ставке
Амурстат: жилищное строительство падает, «квадрат» дорожает
«Первичка» в Приамурье продается дешевле себестоимости
В Приамурье жилье в новостройках подорожало за год на 31 процент
Объемы жилищного строительства в Свободном выросли на 33 процента
Благовещенск ждет реновация: предлагается изымать земельные участки для передачи инвесторам
Три сотни квартир построили в Приамурье за три месяца

Завтрак в тюбиках и щи с груздями: жюри гастрофестиваля «Кухня без границ» оценит амурские кафеОбщество
Космонавт Юрий Шаргин открыл космофест в Амурском госуниверситетеКосмодром
В детском саду Благовещенска появилось оборудование для детей с отклонениямиОбщество
В Свободном построят арендный дом на 60 квартирОбщество
В Благовещенске начальник федерального автономного учреждения обвиняется в мошенничествеОбщество
Южнокорейский гигант «Лотте» заинтересовался поставками сельхозпродукции из ПриамурьяВласть

Читать все новости

Экономика

Французская сеть Accor откроет отель в доме на набережной в Благовещенске Французская сеть Accor откроет отель в доме на набережной в Благовещенске
Соя стратегического назначения: как Приамурье за четыре года увеличит производство главной культуры
Амурская область готовит профессионалов для газопереработки, космоса и туризма
Новый участок трассы Благовещенск — Свободный сдан после реконструкции
Японская компания намерена поставлять в Приамурье сельхозтехнику
Система Orphus