Региональная общественно-политическая газета
Свежий выпуск: №111 (28880) от 21 ноября 2019 года
Издается с 24 февраля 1918 года
21 ноября 2019,
четверг

Девятиэтажные цены: стоимость жилья на первичном рынке стремится к историческому максимуму

Экономика

Чем дешевле ипотека, тем сложнее найти под нее квартиру. Шесть процентов, затем пять, а через месяц взять жилищный кредит молодая семья сможет с переплатой всего два процента. Выгодно? Судя по ценам благовещенских застройщиков — не очень. Причина — резкий скачок стоимости квадратного метра в новостройках Благовещенска. В итоге оформленная год назад квартира с ипотекой в 8—9 процентов оказалась выгоднее, чем такое же жилье, купленное сегодня с переплатой 2% годовых. Куда спешат цены, где их потолок и можно ли надеяться на откат к хотя бы прошлогодней стоимости — разбирался журналист АП.

Девятиэтажные цены: стоимость жилья на первичном рынке стремится к историческому максимуму / Чем дешевле ипотека, тем сложнее найти под нее квартиру. Шесть процентов, затем пять, а через месяц взять жилищный кредит молодая семья сможет с переплатой всего два процента. Выгодно? Судя по ценам благовещенских застройщиков — не очень. Причина — резкий скачок стоимости квадратного метра в новостройках Благовещенска. В итоге оформленная год назад квартира с ипотекой в 8—9 процентов оказалась выгоднее, чем такое же жилье, купленное сегодня с переплатой 2% годовых. Куда спешат цены, где их потолок и можно ли надеяться на откат к хотя бы прошлогодней стоимости — разбирался журналист АП.

Рост в квадрате

— Простая математика: мы брали двушку год назад в микрорайоне за 3,3 миллиона под 9%. Сегодня такая же квартира стоит дороже на 700 тысяч — миллион. Да, по новой программе мы могли бы взять льготную, с переплатой два процента годовых на первые пять лет — в нашем случае это сэкономило бы около 500 тысяч. Но цена-то выросла больше! — возмущается благовещенка Полина Кузнецова. — Вы хотите сказать, за год расходы у застройщиков настолько выросли? Ни за что не поверю. Просто пользуются тем, что у людей нет альтернативы. Ведь льготные процентные ставки дают только на первичный рынок.

Действительно, стоимость квадратного метра в новостройках начала интенсивно расти еще с лета 2018 года. И растет второй год. Застройщики объясняли это тем, что долгое время были вынуждены сдерживать ценник и работать чуть ли не в убыток. Затем пришлось тратиться на страхование квартир, покупаемых через договоры долевого участия. Теперь же повышение стоимости оправдывают новыми правилами работы с дольщиками.

Однако при этом прослеживается самая четкая зависимость кривой цены относительно кривой процентной ставки на первичном рынке. В 2014—2015 году, когда ипотеку банки выдавали под 13—14 процентов, стоимость жилья в новостройках упала с 50—70 тысяч до 45—65 тысяч за квадрат. Как только ставки пошли вниз — начали поднимать голову цены.

— Да, не стоит отрицать, что застройщикам сложнее работать год от года: все больше документации необходимо предоставить, получить все разрешения. Но для хорошей, благонадежной компании это не должно быть проблемой, государство с помощью таких механизмов и должно отсеивать не очень надежных застройщиков. Ведь иначе проблемы в виде, например, недопустимой этажности дома или плохого напора воды свалятся на простых людей, — комментирует благовещенский риелтор, пожелавший остаться анонимным. — Четыре года назад обязали делать платить страховку. Да, это расходы. Но не такие высокие — меньше двух процентов от общей стоимости квартиры. Теперь, когда ввели эскроу-счета и больше нельзя получить деньги от будущих собственников до окончания строительства, добавилась банковская нагрузка. Но даже если мы не будем брать в расчет «целевой кредит» (пока в нашем регионе его никто не брал и какой будет реальная процентная ставка — неизвестно), строители, как и любая компания, могут взять обычный «бизнес-кредит». Ставки здесь от 6 до 12 процентов. При этом страховки больше нет. А ценник поднялся процентов до 20 только за последний год!  

Интересно, что резкий скачок цен начался сразу после того, как в прошлом году заработала льготная программа ипотеки для молодых семей с детьми под 6% годовых — она действует первые три года. В этом году льготную ставку продлили на весь период ипотеки, а для некоторых категорий ее опустили до 5 процентов. И стоимость новых квартир продолжила расти.

А последние три месяца «первичку» буквально лихорадит: во-первых, у амурчан появилась возможность взять ипотеку под 2 процента. При этом условий для получения немного — программа действительно доступна для молодых семей. Но приобрести жилье можно только у застройщика, поэтому интерес к новым квартирам значительно увеличился.

Одновременно с этим вступили в силу новые законы: теперь дома придется строить либо на свои средства, либо на деньги банка, что куда менее выгодно, чем привлекать средства дольщиков. Застройщики подготовились к изменениям: начали строить дома и продали в них первые квартиры. Это позволило им сейчас достраивать сейчас объекты по старым правилам. Однако выбор квартир в таких многоэтажках уже не велик. По новой схеме в области работают только два застройщика — удовлетворить спрос они явно не в состоянии. А значит, никаких предпосылок для снижения стоимости нет.

Квадрат в городе перевалил за 80 тысяч

На самом деле новостроек в городе больше, чем предложений на первичном рынке. Почему это происходит: часть готового жилья продается от физических лиц.

— Часто бывает: квартира черновая, но взять на нее ипотеку под льготные процентные ставки для «первички» нельзя, — комментирует благовещенский риелтор Артем. — Компаниям, которые не работают по «долевке» и начинают продажи после сдачи дома, невыгодно держать новое жилье на балансе предприятия, ведь налоги для юридических лиц гораздо выше, чем для физических. К тому же продавать клиенту квартиру придется по реальной цене — ведь он как правило берет ипотеку. Соответственно, компания заплатит немалый налог на прибыль. Гораздо дешевле оформить жилье на себя или на доверенных лиц, и затем продавать «физик—физику» — тут налоги будет куда скромнее. Но в этом случае квартира, даже черновая и только что построенная, будет являться вторичным жильем.

58,5

тысяч квадратов построили на территории Приамурья за 8 месяцев 2019 года. Это на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них в Благовещенске — 20,2 тысяч квадратов — 34,5 % от всего введенного жилья по области.

Казалось бы, такие «вторичные новостройки» должны стоить дешевле. Но нет — например, компания «АПИН» до последнего времени предлагала бронировать квартиры строящемся доме в районе Калинина-Горького от 82 тысяч за квадрат. В жилом комплексе «Великая стена» девяностометровая трешка обойдется покупателю в 6,6 миллиона рублей. Застройщик «Царская усадьба» предлагает бронировать жилье, которое будет сразу продаваться как вторичное. И стоимость тоже начинается от 70 тысяч.

В микрорайоне аппетиты застройщиков скромнее — здесь стоимость жилья в новостройках колеблется от 62 до 70 за квадрат. Причем цена не зависит от того, считается жилье первичным или вторичным.

Людей больше, чем квартир

— За последний год цены на первичном рынке выросли значительно: от 10 до 20 процентов, в среднем — на 15. Вместе с этим растет и интерес к жилью на первичке, причем желающих гораздо больше, чем квартир, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Инвест» Давид Асатрян. — Во-первых, темпы строительства значительно снизились, во-вторых, из-за эскроу-счетов многие застройщиков отказались от «долевки». А значит, оформить квартиру можно только после сдачи дома. Но к этому моменту, как правило, не менее 50 процентов квартир уже забронировано. Что касается цен на вторичном рынке, они выросли еще в прошлом году — сейчас такого подъема не наблюдается. Чувствуется и определенная остановка динамики подъема спроса на «вторичке».

По словам Давида Геворговича, если раньше первичным рынком интересовалось примерно 30 процентов покупателей, теперь соотношение стало один к одному. И продолжает расти в пользу новых квартир.

— Сегодня выбор в новостройках есть среди однокомнатных квартир и «трешек». Двухкомнатные, как правило, раскупают очень быстро, — отмечает эксперт по продаже недвижимости дома недвижимости «Геометрия» Валентина Голоушкина. — Стоит отметить, что у каждого застройщика своя целевая аудитория. Одни строят дома-высотки со студиями и однокомнатными квартирами, ориентируясь на молодых людей 30—35 лет. Другие предпочитают строить 2-3 комнатные с разными площадями, ориентируясь на разный доход семейных людей.

Потолок еще не достигнут

Еще один факт, который говорит в пользу потенциального роста цен — в последнее время было несколько случаев, когда спрос на квартиры был настолько велик, что застройщик приостанавливал продажи на месяц, чтобы затем выйти на рынок с более высокими ценами.

— Застройщики всегда поднимали цену по мере приближения к дате ввода в эксплуатацию дома, — говорит благовещенский риелтор. — Например, в ЖК «Семейный» в микрорайоне на старте продаж квадрат стоил 57 тысяч рублей, в июне подняли до 60 тысяч, в сентябре — до 62. Вообще в первый месяц осени практически все застройщики повысили цену на несколько тысяч.

В целом сегодня большинство благовещенских риелторов сходится во мнении, что ценник на первичном рынке продолжит расти. «Если люди берут квартиры по 80 тысяч за квадрат, значит, потолок еще не достигнут», — уверены специалисты.

«Пока ипотека дешевеет, жилье будет дорожать»

Валентина Голоушкина, эксперт по продаже недвижимости дома недвижимости «Геометрия»:

— Цены на первичное жилье резко выросли на рынке после поправок в законе 214 ФЗ, которые были приняты 1 июля 2019 года. Застройщикам теперь нельзя брать деньги с дольщиков, приходовать их и пускать в оборот. Они лежат на специальных эскроу счетах, которые заморожены в банке до момента сдачи дома. Зато строитель может взять кредит под сниженный процент благодаря деньгам на эскроу счетах — это называется «проектное финансирование». То есть государство обязывает застройщиков строить объекты полностью за свои средства. Но в России принято придумывать обходные пути. Сейчас появилась практика предварительных договоров купли-продажи: застройщики бронируют квартиры, берут предоплату в размере 20—50% (у каждой компании свои условия), распоряжаются этими деньгами, а после сдачи дома подписывается основной договор купли-продажи. И получается, что человек при такой схеме уже покупает вторичное жилье.

По эскроу счетам работает лишь несколько компаний — это новая тема для нашего региона. Конечно, еще будут появляться новые объекты, которые будут действовать в соответствии с федеральным законодательством. Но и цены у них, естественно, будут выше.

Нынешний подъем цен по большому счету не связан с принятием нового закона — пока почти все работают по старым схемам. Застройщики повышают цены, потому что покупательская способность растет за счёт доступности ипотечного кредитования. Если люди идут толпами, почему не заработать больше? А с введением двухпроцентной ипотеки цены поднимутся ещё.

Прибыльность этого бизнеса — отдельный разговор. Если посчитать расходы, себестоимость квадратного метра в центре города — около 40 тысяч за квадратный метр. При нынешних ценах 65—75 тысяч за квадрат доходность очевидна. При этом рост цен никем не регулируется — верхней планки нет. Если говорить прямо, цены будут подниматься, пока на предложение по конкретной цене есть спрос. Официальной статистики нет, но прогноз риэлторов — стоимость может вырасти до 90 тысяч за квадрат.

Все может измениться, когда на рынок придут федеральные застройщики. Пока им не интересно Приамурье, но сейчас обсуждается вопрос беспошлинной зоны торговли Хэйхэ —Благовещенск. Соответственно наш город станет интересен в экономическом плане. Федералы, как правило, работают автономно, не привлекая подрядчиков, потому диктуют свои цены, с которыми будут вынуждены считаться местные застройщики. Но пока этого нет. Цены в итоге дойдут до пика и пойдут вниз. Когда это произойдет — неизвестно.

Антимонопольщикам не жаловались

Среди амурчан все чаще звучат предположения о чрезмерном завышении цен и предложениях проверить данный факт на законность. Однако в управление Федеральной антимонопольной службы Приамурья с таким вопросом никто не обращался. «У нас не было жалоб от жителей области на данную тему», — прокомментировали антимонопольщики. Хотя при желании это может сделать и простой гражданин. Заявление пишется в свободной форме, но желательно подкрепить его данными: какой именно застройщик необоснованно завышал цену, на сколько и на каком объекте.

Мнение банковского эксперта: «Застройщиков выгоняют из тени»

«Застройщики объясняют повышение тем, что теперь им приходится кредитоваться в банке из-за новых условий, а это очень дорого. Но проблема не в процентной ставке, — на условиях анонимности рассказал АП кредитный эксперт одного из банков, работающих на территории Приамурья. — Застройщики и раньше при необходимости кредитовались в банках. И сейчас могут взять займ под 9—12 процентов годовых, самые надежные — под 7—9. Допустим, дом стоит 200 миллионов, кредит — 100 миллионов на два года. Переплата будет примерно 13 миллионов рублей. Это около 6,5 процента от стоимости дома. Расчет приблизительный и ставки средние, но ни о каких 15 процентах и речи нет. Просто на фоне рассказов о жадных банках удобно поднимать цены. Я думаю, на самом деле проблема глубже. Необходимость брать кредиты заставляет застройщиков выводить из тени свои доходы. Без этого банки не дадут кредит под хороший процент на хороших условиях. Конечно, этого никто из компаний не скажет вслух. Но полностью белая бухгалтерия потребует гораздо больших расходов на налоги. Эту сумму и стараются заложить в цену квадрата».

Добавить комментарий

Забыли?
(Ctrl + Enter)
Регистрация на сайте «Амурской правды» не является обязательной.

Она позволяет зарезервировать имя и сэкономить время на его ввод при последующем комментировании материалов сайта.
Для восстановления пароля введите имя или адрес электронной почты.
Закрыть
Добавить комментарий

Комментарии

Комментариев пока не было, оставите первый?
Комментариев пока не было
Комментариев пока не было

Материалы по теме

ВТБ снижает ставки по ипотеке до 8,6 процентаВТБ снижает ставки по ипотеке до 8,6 процента
Приамурье вошло в двадцатку самых доступных регионов для аренды жилья в РоссииПриамурье вошло в двадцатку самых доступных регионов для аренды жилья в России
Квартира в Благовещенске попала в топ самых дорогих на Дальнем Востоке
140 тысяч получателей гектаров и молодых семей могут воспользоваться ипотекой под 2 процента
В Свободном построят арендный дом на 60 квартир
Государство начало гасить часть ипотеки многодетным российским семьям
Амурские семьи направляют маткапитал на оплату ипотеки и покупку жилья
Возраст и прописка: Минфин назвал критерии дальневосточной ипотеки под 2 процента
Путин поручил до 15 декабря ввести двухпроцентную ипотеку для молодых семей на Дальнем Востоке
Власти Приамурья учли мнение активистов ОНФ при решении проблем обманутых дольщиков

Советы специалистов: как быстро и просто обработать видео с помощью современных девайсовСоветы
Владелец игровых автоматов из Завитинска просил покровительства у полицииПроисшествия
Владимир Путин наградил ДВОКУ орденом ЖуковаОбщество
Жители Зеи расплачивались в магазинах поддельными купюрамиПроисшествия
Сквер возле памятника героям-танкистам благоустроят в Моховой ПадиОбщество
Снегопадов не ожидается: прогноз погоды в ПриамурьеОбщество

Читать все новости

Экономика

Михайловский и Ивановский районы вышли в лидеры по урожаю сои Михайловский и Ивановский районы вышли в лидеры по урожаю сои
Амурским предпринимателям продлили льготу на имущественный налог
В феврале в Тамбовке заработает комбикормовый завод
Многодетная мама из Козьмодемьяновки открыла в Тамбовке магазин тканей
В Амурской области подешевеют патенты для отдельных видов бизнеса
Система Orphus