Фото: «Амурская правда»Фото: «Амурская правда»

Откуда ставка растет

О том, что на рынок недвижимости серьезное влияние оказывает ключевая ставка Центробанка, говорят довольно часто. Почему? Дело в том, что большинство людей, в том числе в Приамурье, приобретают квартиры и дома с помощью ипотеки. Официальной статистики нет, но, оценкам экспертов, кредиты на покупку жилья берут 80-90 процентов амурчан-покупателей. Те, кто приобретает квартиры за наличные, тоже есть, но они в меньшинстве и весомого влияния на этот рынок не оказывают.

Ипотека же, в свою очередь, тесно связана с ключевой ставкой. Ключевая (она же — базовая) процентная ставка — минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Таким образом, займы населению не могут быть ниже этого показателя. Соответственно, чем выше ключевая ставка, тем выше ипотечная. Так, например, в 2020 году ключевая ставка падала ниже пяти процентов — и тогда ипотечные ставки тоже уменьшались до 7 процентов годовых. Кстати, именно 2020 — 2021 годы были «золотыми» за последние пять лет для вторичного рынка: невысокая переплата по жилищному кредиту подняла интерес покупателей к таким квадратам.

«Самые активные продажи на вторичном рынке шли в начале года. Лето — время традиционного падения спроса, а осенью рынку не дала оживиться дорогая ипотека», — говорит риелтор Валентина Кулага.

Однако последние годы ключевая ставка растет, а ипотека — дорожает. Так, если в начале этого года взять ипотеку можно было в среднем под 11-12 процентов, то к лету кредит на жилье предлагали под 13 % годовых. Сначала, в августе, ЦБ поднял ключевую ставку с 8,5 до 12 процентов, а в сентябре — до 13. В итоге сегодня банки выдают заемщикам ипотеки под 15,1 — 15,5 процента.

Неинтересная ипотека

13

процентов — такой размер ключевой ставки установил Центробанк 18 сентября этого года. Предыдущее повышение было в августе. Тогда ставка подскочила с 8,5 процента до 12.

— Взять ипотеку под 15 процентов большинство людей просто не может себе позволить. Например, если сумма кредита 5 миллионов, и срок максимальный — 30 лет, то ежемесячный платеж — 65 тысяч рублей, — объясняет благовещенский риелтор Валентина Кулага. — Это очень серьезная финансовая нагрузка. Конечно, нельзя сказать, что на вторичном рынке вообще нет покупателей. Но в основном это люди, у которых большая часть суммы есть наличными, и не хватает миллиона-полутора для покупки.

Те, кто все же берут такую дорогую ипотеку, опираются на две стратегии. Часть людей собираются выплатить кредит как можно быстрее, чтобы поменьше переплатить банку. Другие рассчитывают на то, что ключевая ставка, а за ней и ипотечная, упадут в будущем, и они смогут рефинансировать свой займ под более выгодный процент.

Дорогая ипотека подстегнула интерес к самым дешевым вариантам квартир в Благовещенске и возле него. Например, жилье в чигиринских трехэтажках без централизованных коммуникаций (то есть с септиками и электрокотлами) стало гораздо более востребованным. Однокомнатную квартиру здесь можно купить за 3,5 миллиона рублей. Для сравнения: в городе ценник стартует от пяти миллионов.

— Интересуются квартирами в Моховой пади, Аэропорте. Теперь покупатели готовы рассматривать варианты с «убитым» ремонтом, непопулярные этажи, — продолжает Валентина. — Раньше люди предпочитали взять подороже, но ближе к центру: разница в платеже была не такой ощутимой. Теперь же ищут самые недорогие варианты жилья.

Неуступчивые продавцы

15

процентов — такая ставка сегодня действует для обычных ипотечных кредитов

В целом, говорит еще один благовещенский риелтор Андрей Юрьев, покупателей на вторичном рынке недвижимости становится меньше. Пока проходят сделки по уже выбранным объектам. Однако если ипотечная ставка останется на том же уровне, вторичный рынок ждет стагнация.

Казалось бы, при таких условиях ценник на вторичку должен падать. Но продавцы не торопятся снижать стоимость. Те, кому действительно важно продать (в основном из-за встречной сделки, так как покупают новую недвижимость), готовы идти на уступки. Однако говорить о массовом снижении цен пока не приходится.

— Однушка в доме советской постройки сегодня стоит 4 — 4,8 миллиона рублей, в домах от 2000 года и более новых — от пяти до семи миллионов, — говорит Валентина Кулага. — Студии выставляют по цене от 150 до 200 тысяч рублей за квадрат: в зависимости от состояния, года постройки дома. Двухкомнатные в среднем по городу стоят 100-150 тысяч за квадратный метр.

Первичка держит приоритет

Несмотря на то, что ипотечные ставки по льготным программам фиксированные и потому не привязаны к ключевой ставке ЦБ, условия для заемщиков стали жёстче и здесь. 9 сентября правительство России повысило минимальный первоначальный взнос по основным льготным ипотечным программам с 15 до 20 процентов. Изменения коснулось льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, семейной, IT, сельской, а также «Дальневосточной ипотеки». Причем сами банки могут устанавливать минимальный первоначальный внос еще больше: например, Сбер теперь требует, чтобы он составлял не менее 20,1% от суммы ипотеки.

На вторичном рынке купить квартиру без первоначального взноса вполне реально: в договоре стороны пишут завышенную сумму и якобы первоначальный взнос продавец уже получил. Таким образом всю сумму покупки новый владелец жилья получает в виде кредита. Но на первичном рынке абсолютное большинство застройщиков на такую схему не согласны: во-первых, при завышении суммы покупки им придется платить больше налогов, во-вторых, схема все же мошенническая, и рисковать застройщики не хотят: покупателей с первоначальным взносом и так достаточно.

— Например, человек хочет купить однокомнатную квартиру в строящемся доме за 5,5 миллиона рублей. Раньше ему нужно было накопить или занять 825 тысяч рублей. Теперь — не меньше 1,1 миллиона, — объясняет Валентина Кулага. — Часть амурчан теперь не может приобрести жилье: им приходится копить дальше. Но большинство занимают у знакомых, родных или просто берут кредиты, опасаясь дальнейшего повышения цен или ставок даже по льготным программам.

Стоимость жилья на первичном рынке последние полгода либо стоит на месте, либо растет несущественно: в микрорайоне Благовещенска ценник за квадрат подбирается к 150 тысячам, в городе немного выше — до 160-ти. Больше всего цену сдерживает максимальный размер ипотечного кредита по льготным программам — шесть миллионов. Как правило, собственных средств, чтобы брать жилье существенно дороже, у людей либо вообще нет, либо немного.

Ипотека становится менее доступной 

С другой стороны, говорить об охлаждении на рынке первичного жилья тоже не приходится: дорогая ипотека для вторички только повышает интерес ко льготным программам. Так что ценник здесь продолжит медленно, но уверенно расти.

Льготную ипотеку критики ругали за то, что она разогнала цены на первичном рынке: доступные жилищные кредиты давали возможность купить квадратные метры многим людям, рос спрос — соответственно, росла и цена. Последний год на федеральном уровне постоянно говорили о том, что массовую льготную ипотеку необходимо завершать: ценник квадратного метра на первичном рынке оказался на 30-40 процентов выше, чем на вторичном. Первые результаты мы видим уже сейчас: ипотека в целом сегодня становится менее доступной. Но вот жилье от этого доступнее пока не стало.

Купить коттедж только за счет кредита теперь практически невозможно

Частные дома в окрестностях Благовещенска, в первую очередь — в Чигирях — до последнего времени были альтернативой для тех, кто хотел взять жилье по льготной программе, но при этом не согласен был отдавать за каждый квадрат черновой квартиры 150 тысяч рублей. Либо имел право на льготную ипотеку, но не имел денег на первоначальный взнос. Однако теперь ситуация изменилась.

Частная альтернатива

— Почему дома в Чигирях так популярны? Самая дешевая ипотека — «Дальневосточная». Шесть миллионов под 2 процента — да это практически рассрочка, особенно с учетом нашей инфляции, — говорит благовещенский риелтор Андрей Юрьев. — Но взять по этой программе можно только жилье на первичном рынке.

Таким образом, чтобы купить квартиру с помощью ДВ-ипотеки, семье необходимо найти деньги на первоначальный взнос (при сумме кредита в 6 миллионов теперь нужно иметь не меньше 1,6 миллиона рублей — те самые 20 процентов), затем платить кредит и ждать, пока дом достроят (к моменту ввода в эксплуатацию большинство квартир уже раскуплены), а затем еще искать деньги на ремонт. Так много средств есть далеко не у всех молодых семей, а именно на них рассчитана «Дальневосточная ипотека». Причем суммы ипотеки хватит скорее всего только на однокомнатную квартиру.

Как амурчане покупали дом, не тратясь на первоначальный взнос

— Те, у кого вообще нет средств на первоначальный взнос для покупки однушки на первичке, могли взять частный дом. Это удобнее для семей с детьми. ДВ-ипотека разрешает брать вторичное жилье в сельской местности. Поэтому дома берут в Чигирях, а не в городе. Площадь однозначно больше, а еще застройщики идут на завышение — то есть не нужен первоначальный взнос. Более того, как правило клиенты хотели еще и «вытащить» из ипотеки тысяч 500 наличных — на ремонт. Схема такая: например, дом стоит 5,5 миллиона, и еще полмиллиона людям нужно на руки. В итоге покупатель берет те же шесть миллионов, не вкладывает свои средства, еще и получает 500 тысяч на ремонт, — рассказывает еще один благовещенский риелтор, попросивший не называть свою фамилию.

Правда, с помощью такой схемы можно было взять очень скромный домик: около 50 квадратов, на небольшом участке земли — в лучшем случае это 5 соток. Без забора, гаража, водоотливов и многого другого. Но этот вариант для некоторых был предпочтительнее черновой однокомнатной квартиры в городе.

Банки не верят в стоимость домов, для которых завысили цену

Однако этой осенью ситуация изменилась: вырос первоначальный взнос. Из-за этого теперь, чтобы банк дал 6 миллионов ипотечного кредита, у тебя должно быть не 15 % своих средств, а 20 %. Соответственно, если денег нет, нужно завысить стоимость жилья не на 15, а на 20 %. И тогда дом для банка должен стоить не 7,1 миллиона, а 7,7 миллиона рублей. И это — стоимость для дома с площадью 50 квадратов!

Цена не рыночная — это слишком дорого для такой площади, и банковские эксперты, которые мониторят рынок перед выдачей ипотеки, прекрасно это понимают. При этом сами кредитные учреждения взяли этой осенью курс на более жесткий отбор при выдаче ипотек. В итоге, по словам амурских риелторов, количество отказов по ипотеке на дома с завышениями существенно возросло. Соответственно, теперь схема «купить дом по ДВ-ипотеке без первоначального взноса» не проходит. Чтобы получить ипотечный кредит, покупателям домов также, как и покупателям квартир, нужно иметь первоначальный взнос. Что существенно охлаждает интерес амурчан к этому рынку.

Против этой схемы играет и рост стоимости самих домов. Повышение цен на строительные материалы, на землю в тех же Чигирях (например, участок в шесть соток владельцы оценивают в сумму от миллиона рублей и до 4-5 миллионов) делает строительство коттеджей недешевым делом. В итоге сегодня дом площадью в 80 квадратов (более-менее комфортная для семьи квадратура) обходится в 7,5 — 8,5 миллиона рублей: суммы одного кредита не хватит, придется докладывать свои средства. Таким образом, вариант «купить дом, потому что нет своих денег на покупку квартиры», уходит в прошлое. Возможно, если сумму ДВ-ипотеки поднимут до 9 миллионов, эта схема вернется в строй. Если дома не подорожают быстрее.

Банки стали строже оценивать амурчан

Еще одна сложность при покупке жилья в кредит — банки стали жестче оценивать платежеспособность и долговую нагрузку клиентов. Дело в том, что Центробанк увеличил макропруденциальные лимиты — это мера, которая позволяет регулятору снижать количество рискованных кредитов в портфелях банков, поскольку они не обеспечены залогом. В итоге банки теперь более взвешенно подходят и к выдаче ипотечных кредитов.

Возрастная категория материалов: 18+